“상속받은 집은 산 값이 없는데 세금을 어떻게 계산하나요?”
“보유기간은 언제부터 세나요?”
“상속세를 신고 안 했는데 괜찮을까요?”
양도소득세는 판 금액이 아니라 «산 값»과의 차액에 매깁니다. 그런데 상속받은 집에는 «산 값»이 없습니다. 그 자리를 무엇이 채우는지가 세금의 크기를 결정합니다.
핵심 요약
상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세및증여세법 §60~§66에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.
2020년 2월 11일 이후 양도분부터는 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.
상속받은 부동산의 보유기간 기산일은 상속개시일, 즉 피상속인이 사망한 날입니다.
01. 상속받은 부동산의 취득가액은 무엇인가요?
소득세법 시행령 §163 ⑨ · 2026-09
쉽게 말해 «상속받을 때 얼마짜리로 평가했는가»가 그대로 산 값이 됩니다. 이 값이 낮게 잡히면 나중에 팔 때 차익이 그만큼 커지고, 양도소득세도 커집니다.
02. 세무서가 정한 가액이 있으면 어떻게 되나요?
2020년 2월 11일 이후 양도하는 분부터는 상속세및증여세법 §76에 따라 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있는 경우, 상속세및증여세법에 따라 평가한 가액이 아니라 그 결정·경정한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다 소득세법 시행령 §163 ⑨, 2020.2.11 개정 소득세법 시행령 부칙 §2 ② · 2026-09.
즉 상속세 단계에서 확정된 금액이 양도소득세 단계로 그대로 넘어옵니다. 두 세금이 따로 노는 것이 아니라 하나로 이어져 있다는 뜻입니다.
03. 그래서 상속세 신고가 왜 중요한가요?
국세청은 상속받은 부동산을 나중에 양도할 때 상속개시 당시의 시가를 취득가액으로 인정받고자 하는 경우에는, 시가를 상속가액으로 하여 상속세 신고를 꼭 해 주어야 한다고 안내합니다 상속세및증여세법 §67 ①, 소득세법 시행령 §163 ⑨ · 2026-09.
몇 년 뒤 집값이 오른 상태에서 팔면, 상속세에서 아낀 것보다 양도소득세에서 더 크게 돌아올 수 있습니다.
04. 보유기간은 언제부터 세나요?
상속받은 부동산의 보유기간 계산 시 기산일은 상속개시일, 즉 피상속인이 사망한 날입니다 양도소득세 집행기준 95-159의3-5, 국세청 상담사례(부동산거래관리과-1073) · 2026-09.
보유기간은 장기보유특별공제와 세율을 좌우합니다. 피상속인이 오래 보유했더라도 상속인 입장에서는 상속개시일부터 새로 세는 것이 원칙이라는 점을 염두에 두어야 합니다. 공제율은 장기보유특별공제율 표에 정리해 두었습니다.
05. 취득가액에 더할 수 있는 비용은 무엇인가요?
취득 시 납부한 취득세, 등록세와 이에 부가되는 농어촌특별세·지방교육세, 인지세 등은 취득가액에 포함됩니다 양도소득세 집행기준 97-163-20 · 2026-09.
상속 등기를 하면서 낸 취득세는 적지 않은 금액입니다. 영수증을 남겨 두어야 나중에 취득가액에 더할 수 있습니다. 양도차익 계산의 전체 구조는 양도소득세 계산 방법에 있습니다.
증여로 받은 집은 취득가액과 보유기간 기준이 다릅니다 — 증여받은 부동산의 취득가액과 비교해 보십시오. 상속받은 집과 원래 살던 집을 함께 갖게 된 경우의 비과세 판단은 상속주택 특례에서 확인하실 수 있습니다.
06. 상속 부동산 양도, 자주 묻는 질문은 무엇인가요?
상속받은 부동산의 취득가액은 어떻게 정하나요?
상속개시일 현재 상속세및증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.
세무서가 상속재산 가액을 정한 경우에는요?
2020년 2월 11일 이후 양도하는 분부터는 상속세및증여세법 제76조에 따라 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.
상속세를 신고하지 않으면 양도할 때 불리한가요?
상속개시 당시의 시가를 취득가액으로 인정받으려면 그 시가를 상속가액으로 하여 상속세를 신고해 두어야 합니다. 신고하지 않으면 그 시가를 주장할 근거가 남지 않습니다.
상속받은 부동산의 보유기간은 언제부터인가요?
상속개시일, 즉 피상속인이 사망한 날부터 계산합니다.
상속 등기를 하며 낸 취득세도 취득가액에 넣을 수 있나요?
취득 시 납부한 취득세, 등록세와 이에 부가되는 농어촌특별세·지방교육세, 인지세 등은 취득가액에 포함됩니다.
상속세가 0원이어도 신고하는 게 나은가요?
상속받은 부동산을 나중에 팔 계획이라면 그렇습니다. 상속 당시의 평가액이 양도소득세의 취득가액 자리에 들어가기 때문입니다.
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