“증여받은 집을 팔면 취득가액은 증여받을 때 금액인가요?”
“보유기간은 등기한 날부터인가요?”
“부모님께 받은 집을 바로 팔면 불리한가요?”
증여받은 부동산은 «증여일 기준»으로 계산하는 것이 원칙입니다. 그런데 가족에게 받은 경우에는 이 원칙이 깨지는 규정이 따로 있습니다. 원칙부터 보고 예외를 보겠습니다.
핵심 요약
증여받은 자산의 취득가액은 증여일 현재 상속세및증여세법 §60~§66에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.
증여받은 부동산의 보유기간 기산일은 증여에 따른 소유권이전등기접수일입니다.
다만 배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 자산을 10년 이내에 양도해 소득세법 §97의2 ①의 취득가액 이월과세가 적용되는 경우에는, 기산일이 당초 증여자가 취득한 날이 됩니다.
01. 증여받은 부동산의 취득가액은 무엇인가요?
소득세법 시행령 §163 ⑨ · 2026-09
상속과 같은 구조입니다. 증여받을 때 얼마로 평가했는지가 그대로 «산 값»이 됩니다.
2020년 2월 11일 이후 양도하는 분부터는 상속세및증여세법 §76에 따라 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다 소득세법 시행령 §163 ⑨, 2020.2.11 개정 소득세법 시행령 부칙 §2 ② · 2026-09.
02. 보유기간은 언제부터 세나요?
증여받은 부동산의 보유기간 계산 시 기산일은 증여에 따른 소유권이전등기접수일입니다 양도소득세 집행기준 95-159의3-5, 국세청 상담사례(재산세과-2077) · 2026-09.
상속이 «사망한 날»인 것과 달리, 증여는 등기 접수일이라는 점이 다릅니다. 증여 합의를 한 날이나 계약서를 쓴 날이 아닙니다.
03. 가족에게 증여받은 경우에는 무엇이 달라지나요?
여기가 이 글의 핵심입니다. 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 양도하여 소득세법 §97의2 ①에 따른 취득가액 이월과세 규정이 적용되는 경우에는, 보유기간 기산일이 당초 증여자가 취득한 날이 됩니다 양도소득세 집행기준 95-159의3-5, 국세청 상담사례(재산세과-2077) · 2026-09.
왜 이런 규정이 있는지는 계산해 보면 분명합니다. 증여를 거치면 취득가액이 증여 당시 시세로 «올라갑니다». 그 상태로 팔면 양도차익이 줄어 양도소득세가 작아집니다. 이월과세는 그 효과를 되돌리는 장치입니다.
| 증여받은 시기 | 적용기간 |
|---|---|
| 2022년 12월 31일 이전 | 증여일부터 5년 이내 양도 |
| 2023년 1월 1일 이후 | 증여일부터 10년 이내 양도 |
| 주식 등은 2025년 1월 1일 이후 증여분부터 | 양도일 전 1년 이내 증여받은 주식 등이 대상에 추가 |
국세청 「2023년 개정세법 해설」·「2025년 개정세법 해설」(소득세법 §97의2) · 2026-09
04. 증여받은 집을 언제 파는 게 좋은가요?
단정할 수 없습니다. 다만 판단에 들어가는 요소는 정해져 있습니다.
- 이월과세 기간 안인지 — 기간 안이면 취득가액이 당초 증여자의 취득가액으로 바뀝니다
- 보유기간이 얼마나 쌓였는지 — 기산일이 등기접수일인지 증여자의 취득일인지에 따라 장기보유특별공제와 세율이 달라집니다
- 1세대 1주택 비과세 요건을 채웠는지 — 요건은 양도소득세 비과세 요건에 정리해 두었습니다
«증여받았으니 이제 내 집»이라고만 보고 파는 시점을 정하면, 계약서에 도장을 찍은 뒤에는 손댈 수 있는 것이 거의 없습니다.
상속으로 받은 집은 기준이 다르므로 상속받은 부동산의 취득가액을 따로 보셔야 합니다. 전세보증금이나 대출을 함께 넘겨받았다면 그 부분은 증여한 사람에게 양도소득세가 과세되므로 부담부증여를 함께 확인하시기 바랍니다.
05. 증여 부동산 양도, 자주 묻는 질문은 무엇인가요?
증여받은 부동산의 취득가액은 어떻게 정하나요?
증여일 현재 상속세및증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.
보유기간은 언제부터 세나요?
증여에 따른 소유권이전등기접수일부터 계산합니다. 증여 계약을 한 날이 아니라 등기 접수일입니다.
부모님께 증여받은 집은 다르게 계산되나요?
배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 자산으로서 소득세법 제97조의2 제1항의 취득가액 이월과세가 적용되는 경우에는, 보유기간 기산일이 당초 증여자가 취득한 날이 됩니다.
취득가액 이월과세란 무엇인가요?
배우자나 직계존비속에게 증여받은 자산을 일정 기간 안에 양도하는 경우, 취득가액을 증여 당시의 평가액이 아니라 당초 증여자가 그 자산을 취득할 때의 가액으로 계산하는 규정입니다.
이월과세가 적용되는 기간은 몇 년인가요?
2023년 1월 1일 이후 증여받은 분은 증여일부터 10년 이내에 양도하는 경우입니다. 2022년 12월 31일 이전에 증여받은 것은 종전대로 5년이 적용됩니다. 기준은 양도일이 아니라 증여받은 날입니다.
주식도 이월과세 대상인가요?
2025년 1월 1일 이후 증여받는 분부터 양도일 전 1년 이내에 증여받은 주식 등이 적용 대상에 추가됐습니다. 부동산 등의 10년과는 기간이 다릅니다.
세무서가 증여재산 가액을 다시 정한 경우에는요?
2020년 2월 11일 이후 양도하는 분부터는 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.
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