“전세를 낀 채로 물려주면 증여세가 줄어드나요?”
“줄어든 만큼은 세금이 아예 없어지는 건가요?”
“계약서에 안 적었는데 인정받을 수 있나요?”
부담부증여는 증여세를 줄이는 방법으로 자주 언급됩니다. 맞는 말이지만 절반만 맞습니다. 줄어든 부분이 사라지는 것이 아니라 다른 세금으로, 다른 사람에게 옮겨가기 때문입니다.
핵심 요약
증여 부동산에 담보된 증여자의 채무로서 수증자가 인수한 금액은 증여재산가액에서 차감되어 증여세가 과세되지 않습니다.
그러나 수증자가 인수한 채무액에 대해서는 증여자에게 양도소득세가 과세됩니다.
이때 양도가액은 승계된 채무액, 취득가액은 취득가액 × (채무액 ÷ 증여가액)으로 계산합니다.
01. 부담부증여란 무엇인가요?
증여 부동산에 담보된 증여자의 채무로서 수증자가 인수한 금액은 증여재산가액에서 차감되며, 그 부분에는 증여세가 과세되지 않습니다 상속세및증여세법 §47 ① · 2026-09.
02. 그러면 그 부분은 세금이 없는 건가요?
아닙니다. 세금의 종류와 내는 사람이 바뀝니다.
국세청은 이렇게 설명합니다 — 수증자가 인수한 채무액에 대해서는 증여자에게 양도소득세가 과세됩니다 상속세및증여세법 §47 ① · 2026-09.
| 부분 | 세금 | 내는 사람 |
|---|---|---|
| 채무를 뺀 나머지 | 증여세 | 증여받은 사람(수증자) |
| 수증자가 인수한 채무액 | 양도소득세 | 증여한 사람(증여자) |
채무를 넘긴 만큼은 «그 값을 받고 판 것»으로 본다는 구조입니다. 그래서 유리한지 불리한지는 증여세율과 양도소득세율, 그리고 그 부동산의 양도차익을 같이 놓고 봐야 정해집니다.
03. 증여자의 양도차익은 어떻게 계산하나요?
부담부증여로 승계된 채무 부분의 양도차익은 양도가액에서 취득가액을 빼서 구합니다 소득세법 시행령 §159 ① · 2026-09.
| 구분 | 계산 |
|---|---|
| 양도가액 | 승계된 채무액 |
| 취득가액 | 취득가액 × (채무액 ÷ 증여가액) |
전체 부동산이 아니라 채무가 차지하는 비율만큼만 «판 것»으로 떼어 계산한다는 뜻입니다.
04. 형식을 갖추지 않으면 인정받지 못하나요?
실질로 판단합니다.
| 상황 | 판단 |
|---|---|
| 채무자 명의를 수증자로 바꾸지 않은 경우 | 증여일 후 해당 채무를 실질적으로 수증자가 부담하고 있는 것이 확인되면 부담부증여로 인정되어 채무액이 차감됩니다 |
| 증여계약서에 채무인수 내용을 적지 않은 경우 | 사실상 수증자가 증여자의 채무를 인수한 때에는 부담부증여로 인정되어 채무액이 차감됩니다 |
| 증여자가 전세보증금을 수증자에게 현금으로 건넨 경우 | 부담부증여가 아닙니다. 수증자가 인수하여 부담한 채무가 없기 때문입니다 |
국세청 상담사례(서면4팀-811·서면4팀-1131·재산세과-563) · 2026-09
마지막 경우가 중요합니다. 보증금만큼 현금을 함께 주면 «떠안은 채무»가 없어집니다. 형식은 부담부증여처럼 보여도 세법상으로는 아닙니다.
05. 판단할 때 무엇을 같이 봐야 하나요?
- 증여자의 양도차익이 큰지 — 오래 보유해 차익이 크면 양도소득세 부담도 커집니다
- 증여자가 1세대 1주택 비과세 대상인지 — 요건은 양도소득세 비과세 요건에 정리해 두었습니다
- 수증자에게 채무를 갚을 능력이 있는지 — 실질적으로 수증자가 부담해야 인정됩니다
- 10년 내 다른 증여가 있었는지 — 증여재산공제와 합산과세가 함께 걸립니다
채무 부분의 양도소득세는 증여한 사람이 신고하며, 예정신고 기한이 일반 양도와 다릅니다 — 양도소득세 신고기한. 증여받은 사람이 나중에 그 집을 팔 때의 취득가액은 증여받은 부동산의 취득가액에 정리했습니다.
06. 부담부증여, 자주 묻는 질문은 무엇인가요?
전세를 낀 집을 증여하면 증여세가 줄어드나요?
증여 부동산에 담보된 증여자의 채무로서 수증자가 인수한 금액은 증여재산가액에서 차감되어 그 부분에는 증여세가 과세되지 않습니다.
그러면 그만큼 세금이 없어지나요?
아닙니다. 수증자가 인수한 채무액에 대해서는 증여자에게 양도소득세가 과세됩니다. 세금의 종류와 내는 사람이 바뀌는 것입니다.
증여자의 양도차익은 어떻게 계산하나요?
양도가액은 승계된 채무액이 되고, 취득가액은 취득가액에 채무액을 증여가액으로 나눈 비율을 곱해 계산합니다.
증여가액을 기준시가로 계산했으면 취득가액은요?
증여가액을 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정한 가액을 사용해야 합니다.
증여계약서에 채무인수를 안 적었는데 인정되나요?
증여계약서에 기재하지 않았더라도 사실상 수증자가 증여자의 채무를 인수한 때에는 부담부증여로 인정되어 인수한 채무액이 증여재산가액에서 차감됩니다.
보증금을 현금으로 같이 주면 어떻게 되나요?
부담부증여에 해당하지 않습니다. 수증자가 증여자로부터 전세보증금을 현금으로 인계받으면 수증자가 인수하여 부담한 채무가 없기 때문입니다.
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