한 줄로 정리하면 이렇습니다
- 장기보유특별공제란 부동산을 오래 보유했을 때 양도차익에서 일정 비율을 빼 주는 제도입니다
- 양도차익이란 판 금액에서 산 금액과 필요경비를 뺀 이익입니다
“10년 넘게 갖고 있었는데 공제를 얼마나 받나요?”
“보유는 오래 했는데 실제로 살지는 않았습니다.”
“1세대 1주택이면 공제가 더 크다던데 얼마나 다른가요?”
장기보유특별공제는 같은 기간을 보유해도 주택 유형과 거주 여부에 따라 공제율이 두 배 이상 벌어집니다. 표를 먼저 보고 내 상황이 어느 칸에 해당하는지 확인하는 것이 빠릅니다. 2028년 이후 양도분은 정부 개편안에 따라 달라질 수 있어 06번에 따로 정리했습니다.
01. 장기보유특별공제란 무엇이고, 왜 중요한가요?
장기보유특별공제란 부동산을 오래 보유했을 때 양도차익에서 일정 비율을 빼 주는 제도입니다. 양도소득세는 판 금액이 아니라 양도차익에 매기는 세금이라, 차익에서 빠지는 이 공제가 세액을 직접 줄입니다.
적용 대상은 보유기간 3년 이상인 자산입니다 국세청 · 2026-08. 3년을 못 채우면 아무리 오래 갖고 있었다고 느껴져도 공제가 0입니다.
계산 자리는 아래와 같습니다. 공제가 커질수록 과세표준이 내려갑니다.
| 순서 | 내용 |
|---|---|
| 양도차익 | 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 |
| − 장기보유특별공제 | 보유기간 3년 이상인 경우 |
| = 양도소득금액 | 여기서 기본공제를 더 뺍니다 |
02. 일반 부동산의 공제율은 얼마인가요?
토지·건물·주택에 적용되는 일반 공제율입니다. 3년에 6%에서 시작해 1년마다 2%씩 올라가고 15년 이상에서 30%로 멈춥니다 국세청, 2021-01-01 이후 양도분 · 2026-08.
| 보유기간 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 | 6% | 10년 이상 | 20% |
| 4년 이상 | 8% | 11년 이상 | 22% |
| 5년 이상 | 10% | 12년 이상 | 24% |
| 6년 이상 | 12% | 13년 이상 | 26% |
| 7년 이상 | 14% | 14년 이상 | 28% |
| 8년 이상 | 16% | 15년 이상 | 30% |
| 9년 이상 | 18% | 15년을 넘겨도 30%가 상한입니다 | |
03. 1세대 1주택은 왜 따로 계산하나요?
요건을 갖춘 1세대 1주택은 보유기간분과 거주기간분을 따로 계산해 더합니다 국세청, 2021-01-01 이후 양도분 · 2026-08. 각각 연 4%씩 올라가고 10년 이상에서 40%로 멈추므로, 둘을 합치면 최대 80%가 됩니다.
| 기간 | 보유기간분 | 거주기간분 |
|---|---|---|
| 2년 이상 | — | 8% |
| 3년 이상 | 12% | 12% |
| 4년 이상 | 16% | 16% |
| 5년 이상 | 20% | 20% |
| 6년 이상 | 24% | 24% |
| 7년 이상 | 28% | 28% |
| 8년 이상 | 32% | 32% |
| 9년 이상 | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
거주기간분에는 단서가 있습니다. 거주기간이 2년 이상 3년 미만인 경우는 보유기간 3년 이상인 주택에 한정됩니다 국세청 · 2026-08.
04. 보유는 오래 했는데 거주를 안 했다면 어떻게 되나요?
이 표를 적용받으려면 보유기간 중 2년 이상 거주한 주택이어야 합니다 국세청, 2020-01-01 이후 양도분부터 · 2026-08. 거주 요건을 못 채우면 1세대 1주택이어도 02번의 일반 표(연 2%)가 적용됩니다.
차이가 큽니다. 10년 보유를 기준으로 보면 이렇습니다.
| 10년 보유 | 적용 표 | 공제율 |
|---|---|---|
| 10년 보유 + 10년 거주 | 1세대 1주택 | 80% (보유 40 + 거주 40) |
| 10년 보유 + 2년 거주 | 1세대 1주택 | 48% (보유 40 + 거주 8) |
| 10년 보유 + 거주 없음 | 일반 | 20% |
같은 10년인데 거주 여부만으로 60%p가 갈립니다. 매도 전에 거주 기간을 먼저 확인해야 하는 이유입니다.
05. 공제를 아예 못 받는 경우는 언제인가요?
- 보유기간 3년 미만 — 공제 자체가 시작되지 않습니다
- 미등기 양도자산 — 장기보유특별공제와 양도소득기본공제가 모두 배제됩니다 국세청 · 2026-08
- 조정대상지역 내 다주택자 — 2018-04-01 이후 양도분부터 공제가 배제되는 규정이 있습니다 국세청 · 2026-08
⚠️ 다주택자 중과와 공제 배제는 유예와 해제가 반복돼 온 영역입니다. 조정대상지역 지정 여부도 바뀝니다. 매도 시점 기준으로 다시 확인해야 합니다.
06. 2028년부터 공제율은 어떻게 바뀌나요?
정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안은 주택 공제를 보유 중심에서 거주 중심으로 단계적으로 바꾸는 내용입니다. 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되며, 정부안이라 국회 의결을 거쳐야 확정됩니다 재정경제부 2026년 세제개편안 상세본 · 2026-08.
1세대 1주택은 3단계로 나뉩니다
| 양도 시점 | 거주분 | 보유분 |
|---|---|---|
| 2027년 12월 31일까지 | 연 4%, 최대 40% | 연 4%, 최대 40% |
| 2028년 1월 1일 ~ 12월 31일 | 연 6%, 최대 60% | 연 2%, 최대 20% |
| 2029년 1월 1일부터 | 연 8%, 최대 80% | 없음 |
최대 80%라는 상한은 같지만, 2029년부터는 거주한 기간으로만 채워야 합니다. 04번에서 본 «보유는 길고 거주는 짧은» 경우의 차이가 더 벌어지는 구조입니다. 기본요건(3년 이상 보유 + 2년 이상 거주)은 그대로입니다 재정경제부 2026년 세제개편안 상세본 · 2026-08.
다주택자 주택은 거주공제로 옮겨 갑니다
| 양도 시점 | 적용 공제율 |
|---|---|
| 2027년 12월 31일까지 | 보유 연 2%, 최대 30% |
| 2028년 | 거주 연 2%·최대 30%(2년 이상 거주 시)와 보유 연 1%·최대 15% 중 높은 것 |
| 2029년부터 | 거주 연 2%, 최대 30% — 2년 이상 거주한 경우에만 |
그 밖에 달라지는 것
- 공제한도 신설 — 주택 공제액에 사람별 연간, 양도 물건별 한도가 각각 생깁니다. 2028년 20억원, 2029년부터 10억원입니다
- 명칭 이원화 — 주택은 «장기거주 소득공제», 주택 외 토지·건물은 «장기보유 소득공제»로 나뉩니다
- 개인 비사업용 토지 — 공제 배제 자산에 추가됩니다
⚠️ 지금은 발표된 정부안입니다. 국회 심의에서 숫자나 시기가 달라질 수 있으니, 매도 시기를 정할 때는 확정된 법 조문과 개인 상황을 함께 확인해야 합니다.
공제액은 양도소득세 계산 순서 안에서 양도차익에서 빠집니다. 조정대상지역 다주택자라면 공제 자체가 배제될 수 있으니 다주택자 양도세 중과를 먼저 확인하고, 상속·증여로 받은 집은 보유기간을 세는 기준일이 다르므로 상속받은 부동산·증여받은 부동산 글을 함께 보시기 바랍니다.
07. 장기보유특별공제, 자주 묻는 질문은 무엇인가요?
장기보유특별공제는 몇 년부터 받을 수 있나요?
보유기간 3년 이상인 자산부터 적용됩니다. 3년을 못 채우면 공제가 0입니다. 1세대 1주택의 거주기간분만 2년 이상부터 시작하는데, 이 경우도 보유기간이 3년 이상이어야 합니다.
1세대 1주택이면 무조건 80%를 받나요?
아닙니다. 보유 10년 이상 40%와 거주 10년 이상 40%를 모두 채워야 80%입니다. 거주기간이 짧으면 그만큼만 더해집니다.
보유만 오래 하고 실제로 살지 않았으면 어떻게 되나요?
1세대 1주택 표를 적용받으려면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 거주 요건을 못 채우면 일반 표가 적용되어 10년 보유 기준 20%만 공제됩니다.
15년보다 오래 보유하면 공제가 더 늘어나나요?
일반 부동산은 15년 이상 30%가 상한이고, 1세대 1주택의 보유·거주분은 각각 10년 이상 40%가 상한입니다. 그 이상 보유해도 공제율은 올라가지 않습니다.
토지도 장기보유특별공제를 받나요?
토지와 건물도 3년 이상 보유하면 일반 공제율이 적용됩니다. 다만 비사업용 토지는 별도 규정이 있어 실제 적용 여부를 확인해야 합니다. 정부 2026년 세제개편안은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 개인 비사업용 토지를 공제 배제 자산에 추가하는 내용입니다.
2028년부터 장기보유특별공제가 없어지나요?
없어지는 것이 아니라 바뀝니다. 정부 개편안은 주택을 장기거주 소득공제로 바꿔 거주 중심으로 공제하고, 1세대 1주택의 보유분 공제는 2028년 연 2%로 줄인 뒤 2029년부터 없앱니다. 국회 의결을 거쳐야 확정됩니다.
주식을 팔 때도 이 공제가 있나요?
없습니다. 주식 양도소득에는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 양도차익이 그대로 양도소득금액이 되고 기본공제만 차감합니다.
공제율은 언제 기준으로 적용되나요?
양도일이 속한 시점의 규정을 따릅니다. 02~04번 표는 2021년 1월 1일 이후 양도분 기준이며, 그 이전 양도분은 다른 표가 적용됩니다. 2028년 1월 1일 이후 양도분은 정부 개편안이 확정되면 06번의 공제율이 적용됩니다.
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보유 기간과 세대 구성, 다른 주택 보유 여부만 알려주시면 어떤 요건이 걸리는지 확인해 드립니다.
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