“중과가 유예 중이라고 알고 있었는데 아직인가요?”
“조정대상지역이면 세율이 얼마나 올라가나요?”
“계약은 봄에 했는데 잔금이 아직입니다.”
“내년에 팔면 중과가 줄어든다던데 사실인가요?”
이 영역은 유예와 연장이 반복돼 온 탓에 예전 정보가 그대로 돌아다닙니다. 유예가 어떻게 끝났는지, 세율이 얼마인지, 계약 시점에 따른 특례가 무엇인지, 그리고 2027년부터 낮추겠다는 정부안이 어디까지 와 있는지 순서대로 보겠습니다.
핵심 요약
조정대상지역 다주택자에 대한 중과세율 적용 유예는 2026년 5월 9일에 종료됐습니다.
중과되면 기본세율에 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해집니다.
세율만 오르는 것이 아니라 장기보유특별공제도 배제되고, 보유기간이 2년 미만이면 단기 세율과 비교해 큰 세액을 냅니다.
정부 2026년 세제개편안은 2년 이상 보유한 주택의 중과를 2027년 양도분 +5·10%p, 2028년 양도분 +10·15%p로 낮추는 안입니다. 법률 개정 사항이라 국회를 통과해야 확정됩니다.
01. 다주택자 중과란 무엇인가요?
조문은 이렇게 되어 있습니다. 해당 주택을 양도하는 경우 기본세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용합니다 소득세법 §104 ⑦ · 2026-08.
| 구분 | 적용 세율 |
|---|---|
| 조정대상지역 1세대 2주택 | 기본세율 + 20%p |
| 조정대상지역 1세대 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p |
| 1주택 + 조합원입주권 또는 분양권 1개 | 기본세율 + 20%p (장기임대주택 등 제외) |
소득세법 §104 ⑦ · 2026-08
⚠️ 보유기간이 2년 미만이면 한 번 더 비교합니다. 중과세율로 계산한 산출세액과 단기보유 세율로 계산한 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 합니다 소득세법 §104 ⑦ · 2026-08.
02. 유예는 어떻게 끝났나요?
조정대상지역 주택을 2년 이상 보유한 다주택자에 대해서는 중과세율 적용이 유예되고 있었습니다. 이 유예가 2026년 5월 9일에 예정대로 종료되었습니다 소득세법 시행령 개정이유(법제처) · 2026-08.
조정대상지역에 있는 주택을 2년 이상 보유한 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용 유예 조치를 2026년 5월 9일에 예정대로 종료하되, 2026년 5월 9일까지 매매계약을 완료하고 그 계약일부터 4개월(2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역의 경우 6개월) 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세가 중과되지 않도록 함 소득세법 시행령 §167조의3 ① 12호의2 개정이유 · 2026-08
토지거래허가 절차가 있는 경우
이후 개정으로 중과세율이 적용되지 않는 대상이 한 번 더 넓어졌습니다. ‘2026년 5월 9일까지 매매계약 체결을 완료한 경우’에서 ‘2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우’로 확대되었습니다 소득세법 시행령 개정이유(2026. 4. 23. 시행) · 2026-08. 허가를 받는 데 기간이 걸리는 사정을 반영한 것입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 유예 종료일 | 2026년 5월 9일 |
| 경과 특례 ① | 2026. 5. 9.까지 매매계약 완료 + 계약일부터 4개월 이내 양도 |
| 경과 특례 ② | 2025. 10. 16. 신규 지정된 조정대상지역은 6개월 이내 양도 |
| 경과 특례 ③ | 2026. 5. 9.까지 토지거래허가를 신청한 경우까지 확대 |
03. 2027년부터 중과가 낮아지나요?
정부안은 그렇지만, 아직 확정되지 않았습니다. 정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에 조정대상지역 다주택자 중과세율을 2년간 한시적으로 낮추는 내용이 들어 있습니다. 소득세법 §104 ⑦에 단서를 새로 다는 법률 개정 사항이라 국회 의결을 거쳐야 효력이 생깁니다 재정경제부 2026년 세제개편안 상세본 · 2026-08.
| 양도 시기 | 1세대 2주택 | 1세대 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 현행 (2026년 5월 10일 이후) | 기본세율 + 20%p | 기본세율 + 30%p |
| 2027. 1. 1. ~ 2027. 12. 31. (개정안) | 기본세율 + 5%p | 기본세율 + 10%p |
| 2028. 1. 1. ~ 2028. 12. 31. (개정안) | 기본세율 + 10%p | 기본세율 + 15%p |
재정경제부 2026년 세제개편안 상세본 · 2026-08
완화는 보유기간이 2년 이상인 주택에만 적용됩니다. 기간을 정한 단서라서 2029년 이후 양도분은 현행 가산세율로 돌아가는 구조입니다.
올해 이미 중과로 판 경우도 해당되나요?
개정안에는 특례 규정이 붙어 있습니다. 중과세율이 적용된 2026년 양도분도 2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고를 하면 완화 세율(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p)을 적용한다는 내용입니다. 이 역시 보유기간 2년 이상인 경우에 한정됩니다 재정경제부 2026년 세제개편안 상세본 · 2026-08.
⚠️ 개정안을 기대하고 신고를 미루지 마십시오. 법률이 통과되기 전까지는 현행 규정이 적용되고, 예정신고 기한을 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 붙습니다. 이미 예정신고를 마친 경우의 처리 같은 세부 방식은 국회를 통과한 법률과 부칙으로 확인해야 합니다.
매입임대 아파트의 중과배제는 어떻게 바뀌었나요?
2026년 9월 29일 국무회의에서 의결된 시행령 개정으로, 조정대상지역 매입임대 아파트(장기일반·단기 매입임대)는 등록말소 뒤에도 영구히 받던 중과배제를 2027년 12월 31일까지 양도분에만 받게 됩니다. 2027년 1월 1일 현재 의무임대기간이 끝나지 않았다면 말소일부터 1년, 기한 안에 재건축·재개발 인가를 받았다면 이전고시일부터 1년까지 기존 특례가 유지됩니다 재정경제부 보도자료(2026. 9. 29. 국무회의 의결) · 2026-09.
04. 올라가는 것이 세율뿐인가요?
중과 대상이 되면 장기보유특별공제도 함께 막힙니다. 조정대상지역 내 다주택자는 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 공제가 배제되는 규정이 있습니다 국세청 · 2026-08.
오래 보유했더라도 공제가 0이 되므로, 세율 인상과 공제 배제가 같은 방향으로 겹칩니다. 실제 세부담 차이는 세율 차이보다 커집니다. 보유·거주 기간별 공제율은 장기보유특별공제율에 정리했습니다.
05. 중과 대상에서 빠지는 주택 3가지는 무엇인가요?
시행령은 중과 대상에서 제외하고 주택 수 산정에서도 빼는 주택을 정해 두고 있습니다. 최근 범위가 넓어진 것들입니다 소득세법 시행령 §167조의3 ① 12호 개정이유 · 2026-08.
- 수도권 밖 준공 후 미분양 주택 — 취득가액 기준이 6억원 이하에서 7억원 이하로 확대. 적용기한도 2027년 12월 31일까지 1년 연장되었습니다 재정경제부 보도자료(2026. 9. 29. 국무회의 의결) · 2026-09
- 인구감소지역·인구감소관심지역 주택 — 2026년 1월 1일 이후 취득하는 주택으로서 수도권 및 광역시(군 제외)가 아닌 지역에 소재하고 기준시가 4억원(수도권 밖 인구감소지역은 9억원) 이하인 경우
- 장기임대주택 등 조문이 따로 정한 주택
06. 지금 확인해 두면 좋은 것은 무엇인가요?
- 계약일과 잔금일을 먼저 확인합니다. 경과 특례는 계약 시점과 양도 시점을 함께 봅니다. 계약이 기한 안에 있어도 4개월(또는 6개월)을 넘기면 특례가 적용되지 않습니다
- 양도 시점의 지역 지정 상태를 다시 확인합니다. 조정대상지역 지정과 해제는 바뀝니다. 취득할 때의 상태가 아니라 양도 시점 기준으로 판단해야 합니다
- 2027년 완화안은 아직 법률이 아닙니다. 국회 통과 여부와 최종 문구를 확인하기 전까지는 현행 세율로 계산하고, 매도 시점을 옮길지는 보유기간 2년 요건과 함께 따져 봐야 합니다
- 갈아타는 중이라면 일시적 2주택 기한부터 봅니다. 조정대상지역 안에서 갈아탄 경우 종전주택 양도기한이 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 2년으로 줄었습니다 — 일시적 2주택 비과세 요건
- 주택 수 산정을 먼저 맞춥니다. 조합원입주권과 분양권이 포함되고, 중과 제외 주택은 주택 수에서도 빠집니다. 여기서 어긋나면 세율 자체가 달라집니다
- 보유기간 2년 미만이면 두 세액을 비교합니다. 단기 세율과 중과 세율 중 큰 쪽이 적용됩니다
🚨 이 영역은 유예·연장·해제가 반복돼 온 곳입니다. 인터넷에 남아 있는 설명은 유예 기간 중에 쓰인 것이 많습니다. 매도 결정 전에 그 시점의 규정으로 다시 확인하셔야 합니다.
07. 조정대상지역 중과, 자주 묻는 질문은 무엇인가요?
중과는 파는 쪽에만 있는 것이 아닙니다. 살 때의 취득세에도 중과 구간이 있습니다. 대상 판단은 주택 취득세, 나는 중과 대상인가에 정리했습니다.
다주택자 중과 유예는 아직 진행 중인가요?
아닙니다. 조정대상지역에 있는 주택을 2년 이상 보유한 다주택자에 대한 중과세율 적용 유예는 2026년 5월 9일에 예정대로 종료되었습니다.
2027년에 팔면 중과가 줄어드나요?
정부의 2026년 세제개편안은 보유기간 2년 이상인 주택에 한해 2027년 양도분은 2주택 +5%p·3주택 이상 +10%p, 2028년 양도분은 +10%p·+15%p로 중과를 낮추는 안입니다. 법률 개정 사항이라 국회를 통과해야 확정됩니다.
올해 중과세율로 이미 팔았는데 완화 세율을 받을 수 있나요?
개정안에는 중과세율이 적용된 2026년 양도분도 2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고를 하면 완화 세율(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p)을 적용하는 특례가 들어 있습니다. 보유기간 2년 이상인 경우에 한정되며, 국회 통과 전이므로 신고 기한은 현행대로 지켜야 합니다.
중과되면 세율이 얼마나 올라가나요?
소득세법 제104조 제7항에 따라 기본세율에 100분의 20을 더하고, 1세대 3주택 이상에 해당하는 경우 등에는 100분의 30을 더한 세율이 적용됩니다.
유예 종료 전에 계약했으면 중과되지 않나요?
2026년 5월 9일까지 매매계약을 완료하고 그 계약일부터 4개월 이내에 양도하면 중과되지 않습니다. 2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역의 경우에는 6개월입니다.
토지거래허가를 받아야 하는 지역이면 어떻게 되나요?
중과세율이 적용되지 않는 대상이 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우까지 확대되었습니다. 허가 절차에 기간이 소요되는 점을 반영한 개정입니다.
중과되면 장기보유특별공제도 못 받나요?
조정대상지역 내 다주택자는 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 장기보유특별공제가 배제되는 규정이 있습니다. 세율 인상과 공제 배제가 함께 작용합니다.
보유기간이 2년이 안 되면 어떻게 계산하나요?
중과세율을 적용해 계산한 산출세액과 단기보유에 적용되는 세율로 계산한 산출세액을 비교해 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 합니다.
중과 대상에서 빠지는 주택이 있나요?
있습니다. 수도권 밖 준공 후 미분양 주택은 취득가액 7억원 이하로 범위가 확대되었고, 2026년 1월 1일 이후 취득하는 인구감소지역 등의 기준시가 4억원(수도권 밖 인구감소지역은 9억원) 이하 주택도 중과 대상과 주택 수 산정에서 제외됩니다.
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