“이사하려고 집을 먼저 샀는데 세금이 걱정입니다.”
“언제까지 예전 집을 팔아야 하나요?”
“같은 날 팔고 사면 어떻게 되나요?”
일시적 2주택 특례는 «갈아타기»를 세법이 인정해 주는 장치입니다. 다만 두 개의 시간 요건이 있습니다 — 언제 샀는가와 언제 팔았는가입니다. 둘 중 하나만 어긋나도 특례가 깨집니다.
핵심 요약
신규주택은 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후에 취득해야 하며, 1년 판단 시 취득한 날인 초일은 산입하지 않습니다.
종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 양도하면 12억원까지 비과세가 적용됩니다.
다만 조정대상지역 안에서 갈아탄 경우에는 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 2년 이내로 줄었습니다. 2026년 8월 3일 이전에 신규주택을 취득했거나 계약금을 낸 경우는 3년이 유지됩니다.
동일세대원에게 양도해 양도 후에도 1세대 2주택이면 특례를 적용받을 수 없습니다.
01. 일시적 2주택 특례란 무엇인가요?
«집이 두 채면 무조건 과세»가 아니라, 갈아타는 과정에서 잠깐 겹친 것은 예외로 보아 주는 것입니다. 그래서 «잠깐»의 범위를 시간으로 정해 두었습니다.
02. 두 개의 시간 요건은 무엇인가요?
| 구분 | 요건 |
|---|---|
| 신규주택 취득 시기 | 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 취득 |
| 종전주택 양도 시한 | 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 양도 (2023년 1월 12일 이후 양도분부터) 단, 조정대상지역 안에서 갈아탄 경우 2년 이내 (2026년 10월 1일 이후 양도분부터 · 아래 참조) |
소득세법 시행령 §155 ① · 2026-09
양도 시한을 지켰다면 12억원까지 비과세가 적용됩니다. 고가주택 기준을 넘는 부분은 여전히 과세된다는 뜻입니다.
조정대상지역 안에서 갈아타면 기한이 2년인가요?
그렇습니다. 2026년 9월 29일 국무회의에서 의결된 소득세법 시행령 개정으로, 조정대상지역에 주택을 가진 사람이 조정대상지역에 있는 주택을 새로 취득해 일시적 2주택이 된 경우 종전주택 양도기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다. 개정 시행령은 2026년 10월 1일에 공포·시행됩니다 재정경제부 보도자료(2026. 9. 29. 국무회의 의결) · 2026-09.
| 상황 | 종전주택 양도기한 |
|---|---|
| 두 주택 모두 조정대상지역 + 신규주택을 2026년 8월 4일 이후 취득 + 종전주택을 2026년 10월 1일 이후 양도 | 신규주택 취득일부터 2년 이내 |
| 신규주택을 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나, 그때까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 | 종전 규정대로 3년 이내 |
| 종전주택이나 신규주택 중 하나가 조정대상지역 밖에 있는 경우 | 3년 이내 (단축 대상 아님) |
재정경제부 보도자료(2026. 9. 29. 국무회의 의결) · 2026-09 재정경제부 2026년 세제개편안 상세본 · 2026-08
기한이 줄어든 것은 비과세만이 아닙니다. 같은 특례로 받던 장기보유특별공제 우대(최대 80%)도 2년 안에 팔아야 유지됩니다. 종합부동산세의 일시적 2주택 특례도 같은 방식으로 2년이 되며, 이쪽은 2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터 적용됩니다 재정경제부 보도자료(2026. 9. 29. 국무회의 의결) · 2026-09.
⚠️ 인터넷의 «3년» 설명은 대부분 이 개정 전에 쓰인 것입니다. 두 집이 모두 조정대상지역인지, 신규주택 계약일이 2026년 8월 3일 이전인지부터 확인하십시오. 조정대상지역 지정은 바뀌므로 공포된 시행령 조문과 그 시점의 지정 현황으로 다시 보는 것이 안전합니다.
03. 특례가 깨지는 경우는 언제인가요?
동일세대원에게 양도한 경우
종전주택을 동일세대원에게 양도해 양도 후에도 계속 1세대 2주택이 되는 경우에는 일시적 2주택 비과세 규정을 적용할 수 없습니다 국세청 상담사례(부동산거래관리과-512) · 2026-09.
세대 기준으로 보면 주택 수가 줄지 않았기 때문입니다. 세대 안에서 명의만 옮기는 것은 «판 것»으로 보지 않는 구조입니다.
새 주택을 동일세대원에게 증여한 경우
이때는 증여자의 취득시기를 기준으로 종전주택의 양도시한을 판단합니다 국세청 상담사례(부동산-0094) · 2026-09. 증여로 시계를 다시 돌릴 수는 없다는 의미입니다.
04. 같은 날 팔고 사면 어떻게 되나요?
국세청은 일시적 2주택 상태에서 종전주택을 양도하면서 같은 날 새로운 주택을 취득한 경우, 종전주택 양도 후 다른 주택을 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다고 봅니다 국세청 상담사례(법령해석재산-0421) · 2026-09.
같은 날짜라도 «팔고 나서 샀다»는 순서로 인정해 준다는 것입니다. 잔금일이 겹치는 실무 상황을 반영한 해석입니다.
05. 1년 요건이 적용되지 않는 경우도 있나요?
| 상황 | 완화 내용 |
|---|---|
| 건설임대주택 분양전환 — 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 분양전환으로 취득하고 양도한 경우로서, 임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 거주 | 종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과 요건을 적용하지 않고 비과세를 판정 |
| 수도권 밖으로 이전하는 공공기관·법인 종사자 — 수도권에 1주택을 소유한 경우로서, 취득하는 다른 주택이 이전한 시·군 또는 이와 연접한 시·군에 소재 | 양도 시한 «3년»을 «5년»으로 봄 |
소득세법 시행령 §155 ①·⑯ · 2026-09
06. 상속으로 2주택이 된 경우는요?
상속에 따른 2주택은 별도의 특례로 다룹니다(상속주택 특례와 일반주택 비과세에 따로 정리했습니다). 이때 피상속인이 상속개시 당시 2채 이상의 주택을 소유했다면, 다음 순서로 1주택을 상속주택으로 봅니다 소득세법 시행령 §155 ② · 2026-09.
- 피상속인이 최장 보유한 주택
- 피상속인이 최장 거주한 주택
- 상속 개시 당시 피상속인의 거주주택
- 기준시가가 가장 높은 주택
- 상속인이 선택한 주택
07. 일시적 2주택, 자주 묻는 질문은 무엇인가요?
새 집은 언제 사야 하나요?
종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 취득해야 합니다. 1년 경과를 판단할 때 종전주택 취득일인 초일은 산입하지 않습니다.
예전 집은 언제까지 팔아야 하나요?
원칙은 신규주택 취득일로부터 3년 이내입니다. 다만 조정대상지역 안에서 갈아탄 경우에는 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 2년 이내에 팔아야 12억원까지 비과세가 적용됩니다.
조정대상지역인데 3년이 적용되는 경우도 있나요?
있습니다. 신규주택을 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나 그때까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정인 3년이 적용됩니다. 두 주택 중 하나가 조정대상지역 밖에 있는 경우도 3년입니다.
가족에게 팔아도 되나요?
동일세대원에게 양도해 양도 후에도 계속 1세대 2주택이 되는 경우에는 일시적 2주택 비과세를 적용할 수 없습니다.
같은 날 팔고 샀는데 특례가 되나요?
종전주택을 양도하면서 같은 날 새 주택을 취득한 경우 종전주택 양도 후 다른 주택을 취득한 것으로 보아 특례를 적용받을 수 있습니다.
임대주택을 분양전환 받았는데 1년 요건에 걸립니다.
민간·공공건설임대주택을 분양전환으로 취득하고 임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 거주했다면 1년 경과 요건을 적용하지 않고 비과세를 판정합니다.
지방으로 이전하는 공공기관에 근무하는데 3년이 빠듯합니다.
수도권에 1주택을 소유한 상태에서 이전한 시·군 또는 연접한 시·군에 다른 주택을 취득하는 경우 3년을 5년으로 봅니다.
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