“상속받았더니 2주택이 됐는데 원래 집을 팔면 세금을 내나요?”
“형제와 같이 상속받은 집은 누구 주택으로 보나요?”
“아직 나누지 않았는데 어떻게 계산하나요?”
상속은 내가 고른 일이 아닙니다. 그래서 세법도 상속으로 늘어난 주택은 따로 봅니다. 다만 «어느 집이 상속주택인가»를 정하는 순서가 있고, 여기서 결과가 갈립니다.
핵심 요약
피상속인이 상속개시 당시 2채 이상을 소유했다면 최장 보유 → 최장 거주 → 상속개시 당시 거주주택 → 기준시가 최고 → 상속인 선택의 순서로 1주택만 상속주택이 됩니다.
공동상속주택은 다른 주택을 양도할 때 상속지분이 가장 큰 자를 제외한 소수지분자의 주택으로 보지 않습니다.
상속주택 특례는 1채의 상속주택에 한하여 적용되므로, 같은 피상속인에게 2채를 상속받으면 먼저 양도하는 주택은 비과세가 적용되지 않습니다.
01. 상속주택 특례란 무엇인가요?
비과세 요건 자체는 양도소득세 비과세 요건에 정리해 두었습니다. 이사로 겹친 경우의 특례는 일시적 2주택 비과세 요건에 따로 있습니다.
02. 피상속인이 여러 채를 갖고 있었다면 어느 집이 상속주택인가요?
피상속인이 상속개시 당시 2채 이상의 주택을 소유한 경우, 다음 순서에 따른 1주택을 상속주택으로 봅니다 소득세법 시행령 §155 ② · 2026-09.
- 피상속인이 최장 보유한 주택
- 피상속인이 최장 거주한 주택
- 상속개시 당시 피상속인의 거주주택
- 기준시가가 가장 높은 주택
- 상속인이 선택한 주택
순서가 정해져 있다는 점이 중요합니다. 상속인이 고르는 것은 마지막 단계이고, 앞 순서에서 정해지면 선택의 여지가 없습니다.
03. 형제와 함께 상속받은 집은 누구 주택으로 보나요?
공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 때에는, 상속지분이 가장 큰 자를 제외한 소수지분자는 그 공동상속주택을 자기 주택으로 보지 않습니다 소득세법 시행령 §155 ③ · 2026-09.
지분이 적은 상속인에게는 그 집이 «없는 것»으로 취급된다는 뜻입니다. 그만큼 유리합니다.
04. 아직 나누지 않았으면 어떻게 되나요?
일반주택을 양도할 때까지 상속주택을 협의분할하지 않은 경우에는 법정상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 봅니다 소득세법 시행령 §155 ⑲, 민법 §1009·§1010 · 2026-09.
«일단 팔고 나중에 정리하자»가 세금을 되돌리는 결과로 이어질 수 있다는 뜻입니다.
05. 특례가 적용되지 않는 경우는 언제인가요?
| 상황 | 결과 |
|---|---|
| 같은 피상속인에게 2채를 상속받은 경우 | 상속주택 특례는 1채의 상속주택에 한하여 적용되므로, 먼저 양도하는 주택은 비과세가 적용되지 않습니다 |
| 법정상속인이 아닌 자가 유증·사인증여로 취득한 주택 | 민법 §1000~§1005에 따른 상속인에 해당하지 않는 자가 유증·사인증여로 취득한 주택은 상속주택 비과세 특례 대상에 해당하지 않습니다 |
소득세법 시행령 §155 ②, 국세청 상담사례(부동산거래관리과-307) · 2026-09
06. 이사 중에 상속을 받으면 어떻게 되나요?
일시적 2주택자가 상속주택을 취득해 1세대 3주택이 되는 경우에도 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용받을 수 있습니다 소득세법 기본통칙 89-155-2 · 2026-09.
갈아타는 중에 상속이 겹쳐 세 채가 되어도 일시적 2주택 특례가 깨지지 않는다는 뜻입니다.
상속받은 농어촌주택이 있는 경우
피상속인이 5년 이상 거주한 상속 농어촌주택으로서 수도권 밖의 읍지역(도시지역 안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택과 그 밖의 일반주택을 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는, 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세를 적용합니다 소득세법 시행령 §155 ⑦ 1호 · 2026-09.
07. 상속주택 특례, 자주 묻는 질문은 무엇인가요?
상속으로 2주택이 됐는데 원래 집을 팔면 비과세가 되나요?
상속주택 특례에 해당하면 일반주택을 양도할 때 1주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있습니다.
부모님이 집을 여러 채 갖고 계셨으면 어느 집이 상속주택인가요?
최장 보유한 주택, 최장 거주한 주택, 상속개시 당시 거주주택, 기준시가가 가장 높은 주택, 상속인이 선택한 주택 순서로 1주택을 상속주택으로 봅니다.
형제와 공동으로 상속받은 집도 제 주택으로 계산되나요?
다른 주택을 양도할 때에는 상속지분이 가장 큰 자를 제외한 소수지분자의 주택으로 보지 않습니다. 지분이 가장 큰 자가 2인 이상이면 그 주택에 거주하는 상속인, 최연장자 순으로 봅니다.
아직 협의분할을 하지 않았으면 어떻게 보나요?
일반주택을 양도할 때까지 협의분할하지 않은 경우에는 법정상속분에 따라 상속주택을 소유하는 것으로 봅니다.
2채를 상속받으면 둘 다 특례가 되나요?
아닙니다. 상속주택 특례는 1채의 상속주택에 한하여 적용되므로 먼저 양도하는 주택은 비과세가 적용되지 않습니다.
이사하려고 집을 사둔 상태에서 상속을 받았습니다.
일시적 2주택자가 상속주택을 취득해 1세대 3주택이 되는 경우에도 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용받을 수 있습니다.
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