한 줄로 정리하면 이렇습니다
- 주택 수란 세금에서 한 세대가 보유한 것으로 세는 주택과 관련 권리의 개수입니다
- 조합원입주권이란 재건축이나 재개발 조합원이 새 집을 받을 수 있는 권리입니다
“오피스텔이 있는데 1주택으로 볼 수 있나요?”
“분양권도 주택으로 세나요?”
“입주권은 어떻게 되나요?”
세 가지 모두 «집»이라고 부르기 애매한 것들입니다. 그런데 주택 수는 비과세 여부를 가르므로 판단이 틀리면 금액이 크게 달라집니다. 무엇을 기준으로 보는지 정리하겠습니다.
핵심 요약
1세대 1주택 비과세는 소득세법 제89조가 정하고 있고, 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 제외됩니다.
주택과 조합원입주권 또는 분양권을 함께 보유하다가 그 주택을 양도하면 비과세가 적용되지 않습니다. 다만 법이 정한 부득이한 사유는 예외입니다.
오피스텔은 등기부상 이름이 아니라 실제로 주거용으로 쓰였는지로 판단하므로, 사용 사실을 설명할 자료를 남겨 두는 것이 중요합니다.
01. 주택 수는 무엇을 기준으로 세나요?
그래서 «내 이름으로 된 아파트가 몇 채인가»만 세면 틀립니다. 두 갈래로 나누어 보셔야 합니다.
- 건물 — 실제 쓰임으로 판단하는 쪽(오피스텔이 대표적입니다)
- 권리 — 법이 주택 수에 넣도록 정한 쪽(분양권·조합원입주권)
02. 1세대 1주택 비과세는 어떻게 정해져 있나요?
소득세법은 일정 요건을 갖춘 주택의 양도소득에 양도소득세를 과세하지 않는다고 정하면서, 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다고 두고 있습니다 소득세법 §89 ① 3호 · 2026-09. 조합원입주권 양도에 관한 규정도 같은 조에 있습니다 소득세법 §89 ① 4호 · 2026-09.
일시적으로 두 채가 되는 경우의 처리는 일시적 2주택 비과세 요건에서 따로 정리했습니다.
03. 오피스텔은 어떻게 판단하나요?
오피스텔은 업무시설로 지어졌지만 주거용으로 쓰이는 경우가 많아 판단이 갈립니다. 핵심은 «실제로 어떻게 쓰였는가»입니다.
| 실제 쓰임 | 남겨 둘 자료 |
|---|---|
| 주거용으로 사용 | 전입 여부, 임대차계약의 용도, 공과금 사용 형태 |
| 업무용으로 사용 | 사업자등록, 세금계산서 발급과 부가세 신고 내역 |
말로 설명하는 것과 자료로 남아 있는 것은 다릅니다. 업무용으로 쓰셨다면 그에 맞는 신고가 이어져 있어야 설명이 됩니다.
04. 분양권과 입주권은 어떻게 다른가요?
둘 다 아직 집이 아닌 권리이지만 성격이 다릅니다.
- 조합원입주권 — 재건축·재개발 조합원이 새 집을 받을 수 있는 권리입니다
- 분양권 — 공급계약이나 매매·증여로 취득한 분양받을 권리입니다
- 주택 수에 넣는 시기가 각각 정해져 있습니다 — 아래 확인 안내를 참고하십시오
05. 취득세 중과에서는 주택 수를 어떻게 세나요?
양도세와 취득세는 주택 수를 세는 규정이 각각 따로 있습니다. 취득세 쪽은 산정 범위가 조문에 분명히 적혀 있습니다 지방세법 시행령 §28의4 ① · 시행 2026-10-01 · 2026-10.
여기서 갈리는 지점이 «언제를 기준으로 세느냐»입니다. 입주권이나 분양권으로 취득하는 주택은 그 입주권·분양권을 취득한 날을 기준으로 셉니다. 분양사업자에게서 분양권을 받은 경우에는 분양계약일이 기준이고, 세대 안에서 같은 분양권의 취득일이 둘 이상이면 가장 빠른 날을 봅니다.
세율 자체는 중과 대상 판정과 함께 따로 다룹니다. 여기서는 «세는 범위»가 양도세와 다르다는 점만 기억해 두시면 됩니다.
06. 팔기 전에 무엇을 확인하면 되나요?
양도는 되돌릴 수 없습니다. 계약 전에 확인하시는 편이 안전합니다.
- ① 세대 구성원 전체를 봅니다 — 주택 수는 «1세대» 기준입니다
- ② 건물과 권리를 모두 적어 봅니다 — 오피스텔·분양권·입주권을 빠뜨리지 마십시오
- ③ 각각의 취득 시기를 확인합니다 — 적용되는 규정이 갈립니다
- ④ 오피스텔은 사용 자료를 모읍니다 — 쓰임을 설명할 근거가 필요합니다
비과세 요건 전반은 부동산 양도소득세, 팔기 전에 확인할 비과세 요건에서, 계산 순서는 양도소득세는 어떻게 계산하나요? 순서와 예시에서 보실 수 있습니다.
오피스텔도 주택 수에 들어가나요?
등기부나 대장의 용도가 아니라 실제로 주거용으로 쓰였는지로 판단합니다. 업무용으로 쓰셨다면 사업자등록과 세금계산서 발급, 부가세 신고처럼 그에 맞는 자료가 이어져 있어야 설명이 됩니다.
주택과 분양권을 같이 가지고 있으면 비과세가 안 되나요?
소득세법은 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않는다고 정하고 있습니다. 다만 재건축·재개발 사업 시행 기간 중 거주 목적 취득 등 부득이한 사유는 예외입니다.
1세대 1주택이면 세금이 아예 없나요?
요건을 갖춘 경우 비과세가 적용되지만 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외됩니다. 초과분에 대해서는 과세됩니다.
분양권은 언제 취득한 것부터 주택 수에 들어가나요?
적용 시점은 자료마다 다르게 적힌 경우가 있어 이 글에서는 연도를 적지 않았습니다. 본인의 취득 시기가 어느 규정에 해당하는지는 상담에서 확인하시기 바랍니다.
주택 수는 누구를 기준으로 세나요?
개인이 아니라 «1세대» 기준입니다. 세대 구성원 전체가 보유한 건물과 권리를 함께 보셔야 합니다.
팔기 전에 먼저 확인하세요
보유 기간과 세대 구성, 다른 주택 보유 여부만 알려주시면 어떤 요건이 걸리는지 확인해 드립니다.
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