# 집을 먼저 사고 나중에 팔아도 비과세가 되나요?

- 원문: https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/temporary-two-house/
- 분류: 양도소득세
- 작성: 국세청 출신 김근희 세무사 (세무법인봉정 성수지점)
- 발행: 2026-09-18 · 수정: 2026-09-30

> 종전주택은 신규주택 취득일부터 3년 이내에 팔아야 비과세됩니다. 2026년 10월부터 조정대상지역 안에서 갈아타면 2년으로 줄어드는 기준까지 정리했습니다.

## 핵심 요약

- 신규주택은 **종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후**에 취득해야 하며, 1년 판단 시 **취득한 날인 초일은 산입하지 않습니다**.
- 종전주택을 **신규주택 취득일로부터 3년 이내**에 양도하면 **12억원까지** 비과세가 적용됩니다.
- 다만 **조정대상지역 안에서 갈아탄 경우**에는 **2026년 10월 1일 이후 양도분부터 2년 이내**로 줄었습니다. 2026년 8월 3일 이전에 신규주택을 취득했거나 계약금을 낸 경우는 3년이 유지됩니다.
- **동일세대원에게 양도해 양도 후에도 1세대 2주택이면** 특례를 적용받을 수 없습니다.

“이사하려고 집을 먼저 샀는데 세금이 걱정입니다.”

“언제까지 예전 집을 팔아야 하나요?”

“같은 날 팔고 사면 어떻게 되나요?”

일시적 2주택 특례는 **«갈아타기»를 세법이 인정해 주는 장치**입니다. 다만 두 개의 시간 요건이 있습니다 — **언제 샀는가**와 **언제 팔았는가**입니다. 둘 중 하나만 어긋나도 특례가 깨집니다.

## 01. 일시적 2주택 특례란 무엇인가요?

일시적 2주택 특례란 1주택을 보유한 세대가 이사 등을 위해 새 주택을 먼저 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 정해진 기간 안에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용해 주는 규정을 말합니다.

«집이 두 채면 무조건 과세»가 아니라, **갈아타는 과정에서 잠깐 겹친 것**은 예외로 보아 주는 것입니다. 그래서 «잠깐»의 범위를 시간으로 정해 두었습니다.

## 02. 두 개의 시간 요건은 무엇인가요?

| 구분 | 요건 |
| --- | --- |
| 신규주택 취득 시기 | 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 취득 |
| 종전주택 양도 시한 | 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 양도 (2023년 1월 12일 이후 양도분부터) 단, 조정대상지역 안에서 갈아탄 경우 2년 이내 (2026년 10월 1일 이후 양도분부터 · 아래 참조) |

(출처: 소득세법 시행령 §155 ① · 2026-09)

**1년을 세는 방법** 1년 이상 경과 여부를 판단할 때 **종전주택을 취득한 날인 초일은 산입하지 않습니다**  (출처: 국세청 상담사례(부동산납세과-3033) · 2026-09). 며칠 차이로 걸리는 경우가 있으므로 날짜를 정확히 따져야 합니다.

양도 시한을 지켰다면 **12억원까지** 비과세가 적용됩니다. 고가주택 기준을 넘는 부분은 여전히 과세된다는 뜻입니다.

### 조정대상지역 안에서 갈아타면 기한이 2년인가요?

**그렇습니다.** 2026년 9월 29일 국무회의에서 의결된 소득세법 시행령 개정으로, **조정대상지역에 주택을 가진 사람이 조정대상지역에 있는 주택을 새로 취득해** 일시적 2주택이 된 경우 종전주택 양도기한이 **3년에서 2년으로** 줄었습니다. 개정 시행령은 **2026년 10월 1일**에 공포·시행됩니다  (출처: 재정경제부 보도자료(2026. 9. 29. 국무회의 의결) · 2026-09).

| 상황 | 종전주택 양도기한 |
| --- | --- |
| 두 주택 모두 조정대상지역 + 신규주택을 2026년 8월 4일 이후 취득 + 종전주택을 2026년 10월 1일 이후 양도 | 신규주택 취득일부터 2년 이내 |
| 신규주택을 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나, 그때까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 | 종전 규정대로 3년 이내 |
| 종전주택이나 신규주택 중 하나가 조정대상지역 밖에 있는 경우 | 3년 이내 (단축 대상 아님) |

(출처: 재정경제부 보도자료(2026. 9. 29. 국무회의 의결) · 2026-09)  (출처: 재정경제부 2026년 세제개편안 상세본 · 2026-08)

기한이 줄어든 것은 비과세만이 아닙니다. 같은 특례로 받던 **장기보유특별공제 우대(최대 80%)**도 2년 안에 팔아야 유지됩니다. 종합부동산세의 일시적 2주택 특례도 같은 방식으로 2년이 되며, 이쪽은 **2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터** 적용됩니다  (출처: 재정경제부 보도자료(2026. 9. 29. 국무회의 의결) · 2026-09).

⚠️ **인터넷의 «3년» 설명은 대부분 이 개정 전에 쓰인 것입니다.** 두 집이 모두 조정대상지역인지, 신규주택 계약일이 2026년 8월 3일 이전인지부터 확인하십시오. 조정대상지역 지정은 바뀌므로 **공포된 시행령 조문과 그 시점의 지정 현황**으로 다시 보는 것이 안전합니다.

## 03. 특례가 깨지는 경우는 언제인가요?

### 동일세대원에게 양도한 경우

**종전주택을 동일세대원에게 양도해 양도 후에도 계속 1세대 2주택이 되는 경우에는 일시적 2주택 비과세 규정을 적용할 수 없습니다**  (출처: 국세청 상담사례(부동산거래관리과-512) · 2026-09).

세대 기준으로 보면 **주택 수가 줄지 않았기 때문**입니다. 세대 안에서 명의만 옮기는 것은 «판 것»으로 보지 않는 구조입니다.

### 새 주택을 동일세대원에게 증여한 경우

이때는 **증여자의 취득시기를 기준으로 종전주택의 양도시한을 판단**합니다  (출처: 국세청 상담사례(부동산-0094) · 2026-09). 증여로 시계를 다시 돌릴 수는 없다는 의미입니다.

## 04. 같은 날 팔고 사면 어떻게 되나요?

국세청은 **일시적 2주택 상태에서 종전주택을 양도하면서 같은 날 새로운 주택을 취득한 경우, 종전주택 양도 후 다른 주택을 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다**고 봅니다  (출처: 국세청 상담사례(법령해석재산-0421) · 2026-09).

같은 날짜라도 **«팔고 나서 샀다»는 순서로 인정**해 준다는 것입니다. 잔금일이 겹치는 실무 상황을 반영한 해석입니다.

## 05. 1년 요건이 적용되지 않는 경우도 있나요?

| 상황 | 완화 내용 |
| --- | --- |
| 건설임대주택 분양전환 — 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 분양전환으로 취득하고 양도한 경우로서, 임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 거주 | 종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과 요건을 적용하지 않고 비과세를 판정 |
| 수도권 밖으로 이전하는 공공기관·법인 종사자 — 수도권에 1주택을 소유한 경우로서, 취득하는 다른 주택이 이전한 시·군 또는 이와 연접한 시·군에 소재 | 양도 시한 «3년»을 «5년»으로 봄 |

(출처: 소득세법 시행령 §155 ①·⑯ · 2026-09)

## 06. 상속으로 2주택이 된 경우는요?

상속에 따른 2주택은 별도의 특례로 다룹니다([상속주택 특례와 일반주택 비과세](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/inherited-house-special-case/)에 따로 정리했습니다). 이때 **피상속인이 상속개시 당시 2채 이상의 주택을 소유**했다면, 다음 순서로 **1주택을 상속주택으로** 봅니다  (출처: 소득세법 시행령 §155 ② · 2026-09).

- 피상속인이 **최장 보유**한 주택

- 피상속인이 **최장 거주**한 주택

- 상속 개시 당시 피상속인의 **거주주택**

- **기준시가가 가장 높은** 주택

- **상속인이 선택**한 주택

**공신력 있는 자료로 확인하기** 일시적 2주택 관련 해석은 [국세상담센터](https://call.nts.go.kr) 양도소득세 «2주택 보유자 등에 대한 비과세 특례»에 있습니다. 주택 수와 지역 요건은 개정이 잦으므로 양도 전에 확인이 필요하며, 상담사례는 유권해석이 아닙니다.

## 07. 일시적 2주택, 자주 묻는 질문은 무엇인가요?

## 자주 묻는 질문

### 새 집은 언제 사야 하나요?

종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 취득해야 합니다. 1년 경과를 판단할 때 종전주택 취득일인 초일은 산입하지 않습니다.

### 예전 집은 언제까지 팔아야 하나요?

원칙은 신규주택 취득일로부터 3년 이내입니다. 다만 조정대상지역 안에서 갈아탄 경우에는 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 2년 이내에 팔아야 12억원까지 비과세가 적용됩니다.

### 조정대상지역인데 3년이 적용되는 경우도 있나요?

있습니다. 신규주택을 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나 그때까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정인 3년이 적용됩니다. 두 주택 중 하나가 조정대상지역 밖에 있는 경우도 3년입니다.

### 가족에게 팔아도 되나요?

동일세대원에게 양도해 양도 후에도 계속 1세대 2주택이 되는 경우에는 일시적 2주택 비과세를 적용할 수 없습니다.

### 같은 날 팔고 샀는데 특례가 되나요?

종전주택을 양도하면서 같은 날 새 주택을 취득한 경우 종전주택 양도 후 다른 주택을 취득한 것으로 보아 특례를 적용받을 수 있습니다.

### 임대주택을 분양전환 받았는데 1년 요건에 걸립니다.

민간·공공건설임대주택을 분양전환으로 취득하고 임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 거주했다면 1년 경과 요건을 적용하지 않고 비과세를 판정합니다.

### 지방으로 이전하는 공공기관에 근무하는데 3년이 빠듯합니다.

수도권에 1주택을 소유한 상태에서 이전한 시·군 또는 연접한 시·군에 다른 주택을 취득하는 경우 3년을 5년으로 봅니다.

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세무법인봉정 성수지점 · 서울특별시 성동구 아차산로 49, 705호 (서울숲코오롱디지털타워Ⅲ차) · 02-515-0329 · 상담 신청 https://bongjeongtax.co.kr/contact/

세법과 신고 기준은 매년 개정됩니다. 자세한 내용은 세무법인봉정으로 문의해 주세요.