# 상속받은 집을 팔면 취득가액은 얼마로 보나요?

- 원문: https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/inherited-property-acquisition-cost/
- 분류: 양도소득세
- 작성: 국세청 출신 김근희 세무사 (세무법인봉정 성수지점)
- 발행: 2026-09-25 · 수정: 2026-09-25

> 상속받은 부동산을 팔 때 취득가액은 상속개시일 현재 상속세및증여세법에 따라 평가한 가액입니다. 보유기간은 상속개시일부터 셉니다.

## 핵심 요약

- 상속받은 자산의 취득가액은 **상속개시일 현재 상속세및증여세법 §60~§66에 따라 평가한 가액**을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.
- **2020년 2월 11일 이후 양도분부터**는 세무서장 등이 **결정·경정한 가액이 있으면 그 가액**을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.
- 상속받은 부동산의 **보유기간 기산일은 상속개시일**, 즉 피상속인이 사망한 날입니다.

“상속받은 집은 산 값이 없는데 세금을 어떻게 계산하나요?”

“보유기간은 언제부터 세나요?”

“상속세를 신고 안 했는데 괜찮을까요?”

양도소득세는 **판 금액이 아니라 «산 값»과의 차액**에 매깁니다. 그런데 상속받은 집에는 «산 값»이 없습니다. 그 자리를 무엇이 채우는지가 **세금의 크기를 결정**합니다.

## 01. 상속받은 부동산의 취득가액은 무엇인가요?

상속받은 자산을 양도하는 경우의 취득가액은 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.

(출처: 소득세법 시행령 §163 ⑨ · 2026-09)

쉽게 말해 **«상속받을 때 얼마짜리로 평가했는가»가 그대로 산 값이 됩니다.** 이 값이 낮게 잡히면 나중에 팔 때 차익이 그만큼 커지고, 양도소득세도 커집니다.

## 02. 세무서가 정한 가액이 있으면 어떻게 되나요?

**2020년 2월 11일 이후 양도하는 분부터는** 상속세및증여세법 §76에 따라 **세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있는 경우, 상속세및증여세법에 따라 평가한 가액이 아니라 그 결정·경정한 가액**을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다  (출처: 소득세법 시행령 §163 ⑨, 2020.2.11 개정 소득세법 시행령 부칙 §2 ② · 2026-09).

즉 **상속세 단계에서 확정된 금액이 양도소득세 단계로 그대로 넘어옵니다.** 두 세금이 따로 노는 것이 아니라 하나로 이어져 있다는 뜻입니다.

## 03. 그래서 상속세 신고가 왜 중요한가요?

국세청은 **상속받은 부동산을 나중에 양도할 때 상속개시 당시의 시가를 취득가액으로 인정받고자 하는 경우에는, 시가를 상속가액으로 하여 상속세 신고를 꼭 해 주어야 한다**고 안내합니다  (출처: 상속세및증여세법 §67 ①, 소득세법 시행령 §163 ⑨ · 2026-09).

**«낼 세금이 없다»와 «신고할 필요가 없다»는 다릅니다** 공제로 상속세가 0원이 되는 경우는 많습니다. 그렇다고 신고를 건너뛰면 **상속 당시의 시가를 취득가액으로 주장할 근거가 남지 않습니다.** 신고기한과 예외는 [상속세 신고기한과 신고가 필요한 경우](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/inheritance-filing-deadline/)에 정리해 두었습니다.

몇 년 뒤 집값이 오른 상태에서 팔면, **상속세에서 아낀 것보다 양도소득세에서 더 크게 돌아올 수 있습니다.**

## 04. 보유기간은 언제부터 세나요?

상속받은 부동산의 보유기간 계산 시 **기산일은 상속개시일, 즉 피상속인이 사망한 날**입니다  (출처: 양도소득세 집행기준 95-159의3-5, 국세청 상담사례(부동산거래관리과-1073) · 2026-09).

보유기간은 **장기보유특별공제와 세율**을 좌우합니다. 피상속인이 오래 보유했더라도 상속인 입장에서는 **상속개시일부터 새로 세는 것이 원칙**이라는 점을 염두에 두어야 합니다. 공제율은 [장기보유특별공제율 표](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/long-term-holding-deduction/)에 정리해 두었습니다.

## 05. 취득가액에 더할 수 있는 비용은 무엇인가요?

취득 시 납부한 **취득세, 등록세와 이에 부가되는 농어촌특별세·지방교육세, 인지세 등은 취득가액에 포함**됩니다  (출처: 양도소득세 집행기준 97-163-20 · 2026-09).

상속 등기를 하면서 낸 취득세는 적지 않은 금액입니다. **영수증을 남겨 두어야 나중에 취득가액에 더할 수 있습니다.** 양도차익 계산의 전체 구조는 [양도소득세 계산 방법](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/capital-gains-tax-calculation/)에 있습니다.

**공신력 있는 자료로 확인하기** 상속받은 자산의 취득가액 문답은 [국세상담센터](https://call.nts.go.kr) 양도소득세 «양도차익 계산»에 있습니다. 평가액은 재산 종류와 신고 내역에 따라 달라지므로 양도 전에 확인이 필요하며, 상담사례는 유권해석이 아닙니다.

증여로 받은 집은 취득가액과 보유기간 기준이 다릅니다 — [증여받은 부동산의 취득가액](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/gifted-property-acquisition-cost/)과 비교해 보십시오. 상속받은 집과 원래 살던 집을 함께 갖게 된 경우의 비과세 판단은 [상속주택 특례](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/inherited-house-special-case/)에서 확인하실 수 있습니다.

## 06. 상속 부동산 양도, 자주 묻는 질문은 무엇인가요?

## 자주 묻는 질문

### 상속받은 부동산의 취득가액은 어떻게 정하나요?

상속개시일 현재 상속세및증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.

### 세무서가 상속재산 가액을 정한 경우에는요?

2020년 2월 11일 이후 양도하는 분부터는 상속세및증여세법 제76조에 따라 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.

### 상속세를 신고하지 않으면 양도할 때 불리한가요?

상속개시 당시의 시가를 취득가액으로 인정받으려면 그 시가를 상속가액으로 하여 상속세를 신고해 두어야 합니다. 신고하지 않으면 그 시가를 주장할 근거가 남지 않습니다.

### 상속받은 부동산의 보유기간은 언제부터인가요?

상속개시일, 즉 피상속인이 사망한 날부터 계산합니다.

### 상속 등기를 하며 낸 취득세도 취득가액에 넣을 수 있나요?

취득 시 납부한 취득세, 등록세와 이에 부가되는 농어촌특별세·지방교육세, 인지세 등은 취득가액에 포함됩니다.

### 상속세가 0원이어도 신고하는 게 나은가요?

상속받은 부동산을 나중에 팔 계획이라면 그렇습니다. 상속 당시의 평가액이 양도소득세의 취득가액 자리에 들어가기 때문입니다.

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세법과 신고 기준은 매년 개정됩니다. 자세한 내용은 세무법인봉정으로 문의해 주세요.