# 집을 상속받으면 원래 살던 집을 팔 때 세금을 내나요?

- 원문: https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/inherited-house-special-case/
- 분류: 양도소득세
- 작성: 국세청 출신 김근희 세무사 (세무법인봉정 성수지점)
- 발행: 2026-09-27 · 수정: 2026-09-27

> 상속으로 2주택이 되어도 일반주택을 팔 때는 1주택으로 보아 비과세를 적용할 수 있습니다. 어느 집이 상속주택이 되는지와 공동상속 판단 기준을 정리했습니다.

## 핵심 요약

- 피상속인이 상속개시 당시 **2채 이상을 소유**했다면 **최장 보유 → 최장 거주 → 상속개시 당시 거주주택 → 기준시가 최고 → 상속인 선택**의 순서로 **1주택만** 상속주택이 됩니다.
- 공동상속주택은 다른 주택을 양도할 때 **상속지분이 가장 큰 자를 제외한 소수지분자의 주택으로 보지 않습니다**.
- 상속주택 특례는 **1채의 상속주택에 한하여** 적용되므로, 같은 피상속인에게 2채를 상속받으면 먼저 양도하는 주택은 비과세가 적용되지 않습니다.

“상속받았더니 2주택이 됐는데 원래 집을 팔면 세금을 내나요?”

“형제와 같이 상속받은 집은 누구 주택으로 보나요?”

“아직 나누지 않았는데 어떻게 계산하나요?”

상속은 **내가 고른 일이 아닙니다.** 그래서 세법도 상속으로 늘어난 주택은 따로 봅니다. 다만 **«어느 집이 상속주택인가»를 정하는 순서**가 있고, 여기서 결과가 갈립니다.

## 01. 상속주택 특례란 무엇인가요?

상속주택 특례란 상속으로 주택이 늘어 1세대 2주택이 된 경우에도, 원래 보유하던 일반주택을 양도할 때 1주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용해 주는 규정입니다.

비과세 요건 자체는 [양도소득세 비과세 요건](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/capital-gains-tax-exemption/)에 정리해 두었습니다. 이사로 겹친 경우의 특례는 [일시적 2주택 비과세 요건](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/temporary-two-house/)에 따로 있습니다.

## 02. 피상속인이 여러 채를 갖고 있었다면 어느 집이 상속주택인가요?

피상속인이 상속개시 당시 **2채 이상의 주택을 소유**한 경우, 다음 순서에 따른 **1주택**을 상속주택으로 봅니다  (출처: 소득세법 시행령 §155 ② · 2026-09).

- 피상속인이 **최장 보유**한 주택

- 피상속인이 **최장 거주**한 주택

- 상속개시 당시 피상속인의 **거주주택**

- **기준시가가 가장 높은** 주택

- **상속인이 선택**한 주택

순서가 정해져 있다는 점이 중요합니다. **상속인이 고르는 것은 마지막 단계**이고, 앞 순서에서 정해지면 선택의 여지가 없습니다.

## 03. 형제와 함께 상속받은 집은 누구 주택으로 보나요?

공동상속주택 외의 **다른 주택을 양도하는 때에는, 상속지분이 가장 큰 자를 제외한 소수지분자는 그 공동상속주택을 자기 주택으로 보지 않습니다**  (출처: 소득세법 시행령 §155 ③ · 2026-09).

지분이 적은 상속인에게는 **그 집이 «없는 것»으로 취급**된다는 뜻입니다. 그만큼 유리합니다.

**지분이 같으면** 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 때에는 **그 주택에 거주하는 상속인 → 최연장자** 순서로 그 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다  (출처: 소득세법 시행령 §155 ③ · 2026-09).

## 04. 아직 나누지 않았으면 어떻게 되나요?

일반주택을 양도할 때까지 상속주택을 협의분할하지 않은 경우에는 **법정상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 봅니다**  (출처: 소득세법 시행령 §155 ⑲, 민법 §1009·§1010 · 2026-09).

**나중에 등기하면 되돌아올 수 있습니다** 상속주택 외의 주택을 양도한 뒤 **국세 부과의 제척기간 내에 상속주택을 협의분할하여 등기**한 경우로서, 등기 전에는 비과세를 적용받았다가 **등기 후 비과세를 적용받지 못해 양도소득세를 추가 납부해야 하는 경우**에는, **등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내**에 그 차액을 양도소득세로 신고·납부해야 합니다  (출처: 소득세법 시행령 §155 ⑲ · 2026-09).

«일단 팔고 나중에 정리하자»가 **세금을 되돌리는 결과**로 이어질 수 있다는 뜻입니다.

## 05. 특례가 적용되지 않는 경우는 언제인가요?

| 상황 | 결과 |
| --- | --- |
| 같은 피상속인에게 2채를 상속받은 경우 | 상속주택 특례는 1채의 상속주택에 한하여 적용되므로, 먼저 양도하는 주택은 비과세가 적용되지 않습니다 |
| 법정상속인이 아닌 자가 유증·사인증여로 취득한 주택 | 민법 §1000~§1005에 따른 상속인에 해당하지 않는 자가 유증·사인증여로 취득한 주택은 상속주택 비과세 특례 대상에 해당하지 않습니다 |

(출처: 소득세법 시행령 §155 ②, 국세청 상담사례(부동산거래관리과-307) · 2026-09)

## 06. 이사 중에 상속을 받으면 어떻게 되나요?

**일시적 2주택자가 상속주택을 취득해 1세대 3주택이 되는 경우에도 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용받을 수 있습니다**  (출처: 소득세법 기본통칙 89-155-2 · 2026-09).

갈아타는 중에 상속이 겹쳐 세 채가 되어도 **일시적 2주택 특례가 깨지지 않는다**는 뜻입니다.

### 상속받은 농어촌주택이 있는 경우

**피상속인이 5년 이상 거주한 상속 농어촌주택**으로서 **수도권 밖의 읍지역(도시지역 안의 지역 제외) 또는 면지역**에 소재하는 주택과 그 밖의 일반주택을 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는, **국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아** 비과세를 적용합니다  (출처: 소득세법 시행령 §155 ⑦ 1호 · 2026-09).

**공신력 있는 자료로 확인하기** 상속주택 특례 문답은 [국세상담센터](https://call.nts.go.kr) 양도소득세 «2주택 보유자 등에 대한 비과세 특례»에 있습니다. 주택 수와 지분은 사실관계로 판단하므로 양도 전에 확인이 필요하며, 상담사례는 유권해석이 아닙니다.

## 07. 상속주택 특례, 자주 묻는 질문은 무엇인가요?

## 자주 묻는 질문

### 상속으로 2주택이 됐는데 원래 집을 팔면 비과세가 되나요?

상속주택 특례에 해당하면 일반주택을 양도할 때 1주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있습니다.

### 부모님이 집을 여러 채 갖고 계셨으면 어느 집이 상속주택인가요?

최장 보유한 주택, 최장 거주한 주택, 상속개시 당시 거주주택, 기준시가가 가장 높은 주택, 상속인이 선택한 주택 순서로 1주택을 상속주택으로 봅니다.

### 형제와 공동으로 상속받은 집도 제 주택으로 계산되나요?

다른 주택을 양도할 때에는 상속지분이 가장 큰 자를 제외한 소수지분자의 주택으로 보지 않습니다. 지분이 가장 큰 자가 2인 이상이면 그 주택에 거주하는 상속인, 최연장자 순으로 봅니다.

### 아직 협의분할을 하지 않았으면 어떻게 보나요?

일반주택을 양도할 때까지 협의분할하지 않은 경우에는 법정상속분에 따라 상속주택을 소유하는 것으로 봅니다.

### 2채를 상속받으면 둘 다 특례가 되나요?

아닙니다. 상속주택 특례는 1채의 상속주택에 한하여 적용되므로 먼저 양도하는 주택은 비과세가 적용되지 않습니다.

### 이사하려고 집을 사둔 상태에서 상속을 받았습니다.

일시적 2주택자가 상속주택을 취득해 1세대 3주택이 되는 경우에도 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용받을 수 있습니다.

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