# 상속·증여 상담, 무엇을 준비하고 무엇을 물어야 하나요?

- 원문: https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/inheritance-gift-consulting-check/
- 분류: 양도소득세
- 작성: 국세청 출신 김근희 세무사 (세무법인봉정 성수지점)
- 발행: 2026-09-28 · 수정: 2026-09-28

> 상속·증여·양도는 하나를 줄이면 다른 하나가 늘어나는 구조입니다. 상담 전에 챙길 자료와 상담에서 확인해야 할 지점을 세무 실무 기준으로 정리했습니다.

## 핵심 요약

- 세 세금은 **취득가액과 합산기간으로 서로 물려** 있습니다. 상속세를 아끼려고 신고를 넘기면 **나중에 양도소득세가 커질 수 있습니다**.
- 상담 전에 **등기부, 취득 당시 계약서와 취득세 영수증, 최근 10년의 증여 이력, 가족관계**를 정리해 가면 답의 정확도가 올라갑니다.
- «절세»라는 말이 나오면 **세금이 줄어드는 것인지, 다른 세금이나 다른 사람에게 옮겨가는 것인지**를 확인하는 것이 좋습니다.

“어디에 물어봐야 할지 모르겠습니다.”

“상담 갈 때 무엇을 가져가야 하나요?”

“절세해 준다는 말을 어디까지 믿어야 하나요?”

상속·증여·양도는 **따로 떨어진 세 개의 세금이 아닙니다.** 하나를 줄이면 다른 하나가 늘어나는 경우가 많아, **어느 하나만 보고 결정하면 손해가 납니다.** 무엇을 준비하고 무엇을 확인해야 하는지 정리했습니다.

## 01. 왜 세 가지를 함께 봐야 하나요?

실제로 물려 있는 지점을 보면 분명합니다.

| 판단 | 다른 세금에 생기는 일 |
| --- | --- |
| 상속세를 신고하지 않음 (낼 세금이 없어서) | 상속 당시 시가를 양도소득세 취득가액으로 주장할 근거가 남지 않습니다 |
| 채무를 함께 넘겨 증여 (부담부증여) | 인수한 채무액에 대해 증여자에게 양도소득세가 과세됩니다 |
| 가족에게 증여한 뒤 양도 | 취득가액 이월과세가 적용되면 취득가액이 당초 증여자의 취득가액으로 바뀝니다 |
| 미리 증여해 둠 | 상속개시일 전 10년(5년) 이내이면 상속재산에 합산되고, 배우자 사전증여분은 배우자 상속공제도 받지 못합니다 |

(출처: 상속세및증여세법 §47 ①, 소득세법 시행령 §163 ⑨, 국세청 「과세가액에 합산하는 사망 전 증여재산」 · 2026-09)

각 항목은 [상속받은 부동산의 취득가액](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/inherited-property-acquisition-cost/), [부담부증여](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/encumbered-gift/), [증여받은 부동산의 취득가액](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/gifted-property-acquisition-cost/), [사전증여재산 합산](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/pre-death-gift-aggregation/)에 각각 정리해 두었습니다.

## 02. 상담 전에 무엇을 챙기면 좋은가요?

자료가 없으면 답이 «경우에 따라 다릅니다»에서 멈춥니다. 아래를 정리해 가면 **숫자가 있는 답**을 받을 수 있습니다.

- **등기부등본** — 소유 현황과 담보된 채무를 확인합니다

- **취득 당시 매매계약서** — 양도소득세의 취득가액 근거입니다

- **취득세 영수증** — [취득가액에 더할 수 있는 비용](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/inherited-property-acquisition-cost/)입니다

- **최근 10년의 증여 이력** — 누구에게 언제 얼마를, 신고했는지까지. [증여재산공제](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/gift-deduction-groups/)와 합산과세가 여기서 갈립니다

- **가족관계와 세대 구성** — 동거 기간, 세대원의 주택 보유 여부. [동거주택 상속공제](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/cohabiting-house-inheritance-deduction/)와 주택 수 판단에 필요합니다

- **전세보증금·대출 현황** — [부담부증여](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/encumbered-gift/) 여부를 가릅니다

## 03. 상담에서 확인할 것은 무엇인가요?

### 세 세금을 함께 계산해 주는가

증여세만 계산해 주는 답은 절반입니다. **«이 방법을 쓰면 다른 세금은 어떻게 되나요»**를 물어보면 구조를 보고 있는지 알 수 있습니다.

### 기한을 함께 짚어 주는가

이 분야는 **기한이 결과를 바꿉니다.** [상속세 6개월](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/inheritance-filing-deadline/), [증여세 3개월](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/gift-filing-deadline/), [양도소득세 예정신고](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/capital-gains-filing-deadline/), 그리고 [배우자 상속공제의 분할기한](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/spouse-inheritance-deduction/)이 대표적입니다  (출처: 상속세및증여세법 §67, §68, §19 ② · 2026-09).

### 숫자의 근거와 시점을 말해 주는가

세법의 금액과 기간은 **개정이 잦습니다.** 같은 항목이라도 **언제 상속이 개시됐는지, 언제 증여받았는지**에 따라 적용 기준이 다릅니다. 근거 조문과 적용 시점을 함께 말해 주는지 확인하는 것이 좋습니다.

### «안 해도 되는 것»도 말해 주는가

낼 세금이 없으면 [상속세 신고 의무가 없는 경우](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/inheritance-filing-deadline/)가 있습니다. 반대로 **세금이 0원이어도 신고해 두는 편이 나은 경우**도 있습니다. 양쪽을 구분해 설명하는지가 판단 기준이 됩니다.

## 04. «절세»라는 말을 어떻게 읽어야 하나요?

세금이 **실제로 줄어드는 경우**와 **옮겨가는 경우**를 구분해야 합니다.

| 유형 | 내용 | 예 |
| --- | --- | --- |
| 실제로 줄어드는 것 | 요건을 갖춰 공제를 받는 것 | 동거주택 상속공제, 혼인·출산 증여재산공제, 기한 내 신고에 따른 신고세액공제 |
| 옮겨가는 것 | 세목이나 납세자가 바뀌는 것 | 부담부증여 — 증여세는 줄지만 증여자에게 양도소득세가 생깁니다 |
| 미뤄지는 것 | 지금 안 내고 나중에 내는 것 | 연부연납 — 가산금이 붙습니다 |

셋 다 쓸모가 있습니다. 다만 **어느 쪽인지 알고 선택하는 것**과 모르고 선택하는 것은 다릅니다.

## 05. 스스로 먼저 확인해 볼 것은 무엇인가요?

- **10년 안에 가족에게 받은 재산이 있는가** — 있으면 이번 계산에 합산될 수 있습니다

- **부동산을 언제 팔 계획인가** — 상속·증여 단계의 평가액이 그때의 취득가액이 됩니다

- **세대원이 가진 주택이 몇 채인가** — [상속주택 특례](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/inherited-house-special-case/)와 비과세 판단이 갈립니다

- **기한이 언제까지인가** — 지난 기한은 되돌릴 수 없습니다

**이 글의 한계** 여기 적은 것은 **판단의 기준**이지 정답이 아닙니다. 상속·증여·양도는 **사실관계에 따라 결과가 정반대로 나오는 분야**입니다. 실제 신고와 계약 전에는 관할 세무서나 세무대리인에게 개별 사정을 확인하시기 바랍니다.

## 06. 상담 준비, 자주 묻는 질문은 무엇인가요?

## 자주 묻는 질문

### 상속·증여·양도를 왜 함께 봐야 하나요?

세 세금이 취득가액과 합산기간으로 물려 있기 때문입니다. 상속세를 아끼려고 신고를 넘기면 상속 당시 시가를 양도소득세 취득가액으로 주장할 근거가 남지 않는 것이 대표적인 예입니다.

### 상담 갈 때 무엇을 가져가야 하나요?

등기부등본, 취득 당시 매매계약서와 취득세 영수증, 최근 10년의 증여 이력, 가족관계와 세대 구성, 전세보증금·대출 현황을 정리해 가면 구체적인 답을 받을 수 있습니다.

### 증여세를 줄이는 방법을 들었는데 믿어도 되나요?

세금이 실제로 줄어드는 것인지, 다른 세목이나 다른 사람에게 옮겨가는 것인지 확인하는 것이 좋습니다. 부담부증여는 증여세가 줄지만 인수한 채무액에 대해 증여한 사람에게 양도소득세가 과세됩니다.

### 기한은 무엇을 챙겨야 하나요?

상속세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 배우자 상속공제를 5억원 넘게 받으려면 별도의 분할기한도 지켜야 합니다.

### 세법 수치는 왜 사람마다 다르게 말하나요?

금액과 기간의 개정이 잦아 상속개시일이나 증여일이 언제인지에 따라 적용 기준이 달라지기 때문입니다. 근거 조문과 적용 시점을 함께 확인하는 것이 안전합니다.

### 세금이 안 나오면 아무것도 안 해도 되나요?

납부할 세액이 없으면 상속세 신고 의무는 없습니다. 다만 상속받은 부동산을 나중에 팔 계획이라면 취득가액 근거를 남기기 위해 신고해 두는 편이 나을 수 있습니다.

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세법과 신고 기준은 매년 개정됩니다. 자세한 내용은 세무법인봉정으로 문의해 주세요.