# 오피스텔과 분양권도 내 주택 수에 들어가나요?

- 원문: https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/housing-count-criteria/
- 분류: 양도소득세
- 작성: 국세청 출신 김근희 세무사 (세무법인봉정 성수지점)
- 발행: 2026-10-03 · 수정: 2026-10-03

> 주택 수는 등기부상 이름이 아니라 실제 쓰임과 법이 정한 범위로 판단합니다. 오피스텔·분양권·조합원입주권이 어떻게 다뤄지는지 정리했습니다.

## 용어 정리

- **주택 수**: 세금에서 한 세대가 보유한 것으로 세는 주택과 관련 권리의 개수
- **조합원입주권**: 재건축이나 재개발 조합원이 새 집을 받을 수 있는 권리

## 핵심 요약

- 1세대 1주택 비과세는 **소득세법 제89조**가 정하고 있고, 양도가액이 **12억원을 넘는 고가주택은 제외**됩니다.
- **주택과 조합원입주권 또는 분양권을 함께 보유**하다가 그 주택을 양도하면 **비과세가 적용되지 않습니다**. 다만 법이 정한 부득이한 사유는 예외입니다.
- 오피스텔은 **등기부상 이름이 아니라 실제로 주거용으로 쓰였는지**로 판단하므로, 사용 사실을 설명할 자료를 남겨 두는 것이 중요합니다.

“오피스텔이 있는데 1주택으로 볼 수 있나요?”

“분양권도 주택으로 세나요?”

“입주권은 어떻게 되나요?”

세 가지 모두 **«집»이라고 부르기 애매한 것들**입니다. 그런데 주택 수는 비과세 여부를 가르므로 **판단이 틀리면 금액이 크게 달라집니다.** 무엇을 기준으로 보는지 정리하겠습니다.

## 01. 주택 수는 무엇을 기준으로 세나요?

양도소득세에서 주택 수란 등기부나 건축물대장에 적힌 용도만으로 정해지는 것이 아니라, 실제로 어떻게 쓰였는지와 법이 주택 수에 넣도록 정한 권리까지 포함해 판단하는 개념입니다.

그래서 **«내 이름으로 된 아파트가 몇 채인가»만 세면 틀립니다.** 두 갈래로 나누어 보셔야 합니다.

- **건물** — 실제 쓰임으로 판단하는 쪽(오피스텔이 대표적입니다)

- **권리** — 법이 주택 수에 넣도록 정한 쪽(분양권·조합원입주권)

## 02. 1세대 1주택 비과세는 어떻게 정해져 있나요?

소득세법은 일정 요건을 갖춘 주택의 양도소득에 **양도소득세를 과세하지 않는다**고 정하면서, **12억원을 초과하는 고가주택은 제외**한다고 두고 있습니다  (출처: 소득세법 §89 ① 3호 · 2026-09). 조합원입주권 양도에 관한 규정도 같은 조에 있습니다  (출처: 소득세법 §89 ① 4호 · 2026-09).

**🚨 주택 + 입주권·분양권이면 비과세가 막힙니다** 소득세법은 **«1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항 제3호를 적용하지 아니한다»**고 정하고 있습니다  (출처: 소득세법 §89 ② · 2026-09). 다만 **재건축·재개발 사업 시행 기간 중 거주 목적으로 주택을 취득한 경우 등 부득이한 사유**는 예외로 두고 있습니다.

일시적으로 두 채가 되는 경우의 처리는 [일시적 2주택 비과세 요건](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/temporary-two-house/)에서 따로 정리했습니다.

## 03. 오피스텔은 어떻게 판단하나요?

오피스텔은 **업무시설로 지어졌지만 주거용으로 쓰이는 경우**가 많아 판단이 갈립니다. 핵심은 **«실제로 어떻게 쓰였는가»**입니다.

| 실제 쓰임 | 남겨 둘 자료 |
| --- | --- |
| 주거용으로 사용 | 전입 여부, 임대차계약의 용도, 공과금 사용 형태 |
| 업무용으로 사용 | 사업자등록, 세금계산서 발급과 부가세 신고 내역 |

말로 설명하는 것과 **자료로 남아 있는 것은 다릅니다.** 업무용으로 쓰셨다면 그에 맞는 신고가 이어져 있어야 설명이 됩니다.

## 04. 분양권과 입주권은 어떻게 다른가요?

둘 다 **아직 집이 아닌 권리**이지만 성격이 다릅니다.

- **조합원입주권** — 재건축·재개발 조합원이 새 집을 받을 수 있는 권리입니다

- **분양권** — 공급계약이나 매매·증여로 취득한 분양받을 권리입니다

- **주택 수에 넣는 시기가 각각 정해져 있습니다** — 아래 확인 안내를 참고하십시오

**⚠️ 취득 시기 기준은 세무사 검수 항목입니다** 분양권을 주택 수에 넣기 시작한 **적용 시점**은 자료마다 다르게 적혀 있는 경우가 있어, 이 글에서는 연도를 적지 않았습니다. **본인의 취득 시기가 어느 규정에 걸리는지는 상담에서 확인**하시기 바랍니다. 취득 시기를 잘못 보면 비과세 판단이 통째로 달라집니다.

## 05. 취득세 중과에서는 주택 수를 어떻게 세나요?

양도세와 취득세는 **주택 수를 세는 규정이 각각 따로 있습니다.** 취득세 쪽은 산정 범위가 조문에 분명히 적혀 있습니다  (출처: 지방세법 시행령 §28의4 ① · 시행 2026-10-01 · 2026-10).

취득세 중과에서 1세대의 주택 수란 **취득일 현재 취득하는 주택을 포함해** 1세대가 국내에 소유하는 **주택 · 조합원입주권 · 주택분양권 · 오피스텔**의 수를 말합니다.

여기서 갈리는 지점이 **«언제를 기준으로 세느냐»**입니다. 입주권이나 분양권으로 취득하는 주택은 **그 입주권·분양권을 취득한 날**을 기준으로 셉니다. 분양사업자에게서 분양권을 받은 경우에는 **분양계약일**이 기준이고, 세대 안에서 같은 분양권의 취득일이 둘 이상이면 **가장 빠른 날**을 봅니다.

**📌 주택 수에서 빠지는 소형 신축주택 특례가 있습니다** **2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지** 사용검사·사용승인을 받은 신축 주택을 같은 기간에 **최초로 유상승계취득**하는 경우, 다가구·연립·다세대·도시형 생활주택 중 하나이고 **전용면적 60제곱미터 이하**이며 **취득당시가액 3억원(수도권 6억원) 이하**이면 취득하는 그 주택을 주택 수에서 제외합니다  (출처: 지방세법 시행령 §28의4 ② 1호 · 시행 2026-10-01 · 2026-10). 요건이 여럿이라 하나라도 어긋나면 적용되지 않으므로 확인이 필요합니다.

세율 자체는 중과 대상 판정과 함께 따로 다룹니다. 여기서는 **«세는 범위»가 양도세와 다르다**는 점만 기억해 두시면 됩니다.

## 06. 팔기 전에 무엇을 확인하면 되나요?

양도는 **되돌릴 수 없습니다.** 계약 전에 확인하시는 편이 안전합니다.

- **① 세대 구성원 전체를 봅니다** — 주택 수는 «1세대» 기준입니다

- **② 건물과 권리를 모두 적어 봅니다** — 오피스텔·분양권·입주권을 빠뜨리지 마십시오

- **③ 각각의 취득 시기를 확인합니다** — 적용되는 규정이 갈립니다

- **④ 오피스텔은 사용 자료를 모읍니다** — 쓰임을 설명할 근거가 필요합니다

비과세 요건 전반은 [부동산 양도소득세, 팔기 전에 확인할 비과세 요건](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/capital-gains-tax-exemption/)에서, 계산 순서는 [양도소득세는 어떻게 계산하나요? 순서와 예시](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/capital-gains-tax-calculation/)에서 보실 수 있습니다.

## 자주 묻는 질문

### 오피스텔도 주택 수에 들어가나요?

등기부나 대장의 용도가 아니라 실제로 주거용으로 쓰였는지로 판단합니다. 업무용으로 쓰셨다면 사업자등록과 세금계산서 발급, 부가세 신고처럼 그에 맞는 자료가 이어져 있어야 설명이 됩니다.

### 주택과 분양권을 같이 가지고 있으면 비과세가 안 되나요?

소득세법은 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않는다고 정하고 있습니다. 다만 재건축·재개발 사업 시행 기간 중 거주 목적 취득 등 부득이한 사유는 예외입니다.

### 1세대 1주택이면 세금이 아예 없나요?

요건을 갖춘 경우 비과세가 적용되지만 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외됩니다. 초과분에 대해서는 과세됩니다.

### 분양권은 언제 취득한 것부터 주택 수에 들어가나요?

적용 시점은 자료마다 다르게 적힌 경우가 있어 이 글에서는 연도를 적지 않았습니다. 본인의 취득 시기가 어느 규정에 해당하는지는 상담에서 확인하시기 바랍니다.

### 주택 수는 누구를 기준으로 세나요?

개인이 아니라 «1세대» 기준입니다. 세대 구성원 전체가 보유한 건물과 권리를 함께 보셔야 합니다.

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세법과 신고 기준은 매년 개정됩니다. 자세한 내용은 세무법인봉정으로 문의해 주세요.