# 증여받은 집을 팔면 세금은 어떻게 계산되나요?

- 원문: https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/gifted-property-acquisition-cost/
- 분류: 양도소득세
- 작성: 국세청 출신 김근희 세무사 (세무법인봉정 성수지점)
- 발행: 2026-09-25 · 수정: 2026-09-25

> 증여받은 부동산의 취득가액은 증여일 현재 평가한 가액입니다. 다만 배우자나 직계존비속에게 받은 자산을 10년 이내에 팔면 이월과세로 증여자의 취득가액이 적용됩니다.

## 핵심 요약

- 증여받은 자산의 취득가액은 **증여일 현재 상속세및증여세법 §60~§66에 따라 평가한 가액**을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.
- 증여받은 부동산의 보유기간 기산일은 **증여에 따른 소유권이전등기접수일**입니다.
- 다만 **배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 자산을 10년 이내에 양도**해 소득세법 §97의2 ①의 **취득가액 이월과세**가 적용되는 경우에는, 기산일이 **당초 증여자가 취득한 날**이 됩니다.

“증여받은 집을 팔면 취득가액은 증여받을 때 금액인가요?”

“보유기간은 등기한 날부터인가요?”

“부모님께 받은 집을 바로 팔면 불리한가요?”

증여받은 부동산은 **«증여일 기준»으로 계산하는 것이 원칙**입니다. 그런데 **가족에게 받은 경우에는 이 원칙이 깨지는 규정**이 따로 있습니다. 원칙부터 보고 예외를 보겠습니다.

## 01. 증여받은 부동산의 취득가액은 무엇인가요?

증여받은 자산을 양도하는 경우의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.

(출처: 소득세법 시행령 §163 ⑨ · 2026-09)

상속과 같은 구조입니다. **증여받을 때 얼마로 평가했는지가 그대로 «산 값»이 됩니다.**

**2020년 2월 11일 이후 양도하는 분부터는** 상속세및증여세법 §76에 따라 **세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 가액**을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다  (출처: 소득세법 시행령 §163 ⑨, 2020.2.11 개정 소득세법 시행령 부칙 §2 ② · 2026-09).

## 02. 보유기간은 언제부터 세나요?

증여받은 부동산의 보유기간 계산 시 **기산일은 증여에 따른 소유권이전등기접수일**입니다  (출처: 양도소득세 집행기준 95-159의3-5, 국세청 상담사례(재산세과-2077) · 2026-09).

상속이 «사망한 날»인 것과 달리, 증여는 **등기 접수일**이라는 점이 다릅니다. 증여 합의를 한 날이나 계약서를 쓴 날이 아닙니다.

## 03. 가족에게 증여받은 경우에는 무엇이 달라지나요?

여기가 이 글의 핵심입니다. **배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산**을 양도하여 **소득세법 §97의2 ①에 따른 취득가액 이월과세 규정이 적용되는 경우**에는, 보유기간 기산일이 **당초 증여자가 취득한 날**이 됩니다  (출처: 양도소득세 집행기준 95-159의3-5, 국세청 상담사례(재산세과-2077) · 2026-09).

취득가액 이월과세란 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산 등을 증여일부터 10년 이내에 양도하는 경우, 취득가액을 증여받을 당시의 평가액이 아니라 **당초 증여자가 그 자산을 취득할 때의 가액**으로 계산하는 규정입니다.

왜 이런 규정이 있는지는 계산해 보면 분명합니다. 증여를 거치면 **취득가액이 증여 당시 시세로 «올라갑니다».** 그 상태로 팔면 양도차익이 줄어 양도소득세가 작아집니다. 이월과세는 **그 효과를 되돌리는 장치**입니다.

**«5년»으로 적힌 자료를 보셨다면** 이 기간은 **5년에서 10년으로 확대**됐습니다. **2023년 1월 1일 이후 증여받는 분부터** 10년이 적용되고, **2022년 12월 31일 이전에 증여받은 것은 종전대로 5년**입니다  (출처: 국세청 「2023년 개정세법 해설」(소득세법 §97의2, 법률 제19196호) · 2026-09). 기준은 **양도일이 아니라 증여받은 날**이므로, 언제 받았는지부터 확인해야 합니다.

| 증여받은 시기 | 적용기간 |
| --- | --- |
| 2022년 12월 31일 이전 | 증여일부터 5년 이내 양도 |
| 2023년 1월 1일 이후 | 증여일부터 10년 이내 양도 |
| 주식 등은 2025년 1월 1일 이후 증여분부터 | 양도일 전 1년 이내 증여받은 주식 등이 대상에 추가 |

(출처: 국세청 「2023년 개정세법 해설」·「2025년 개정세법 해설」(소득세법 §97의2) · 2026-09)

## 04. 증여받은 집을 언제 파는 게 좋은가요?

단정할 수 없습니다. 다만 판단에 들어가는 요소는 정해져 있습니다.

- **이월과세 기간 안인지** — 기간 안이면 취득가액이 당초 증여자의 취득가액으로 바뀝니다

- **보유기간이 얼마나 쌓였는지** — 기산일이 등기접수일인지 증여자의 취득일인지에 따라 [장기보유특별공제](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/long-term-holding-deduction/)와 세율이 달라집니다

- **1세대 1주택 비과세 요건을 채웠는지** — 요건은 [양도소득세 비과세 요건](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/capital-gains-tax-exemption/)에 정리해 두었습니다

«증여받았으니 이제 내 집»이라고만 보고 파는 시점을 정하면, **계약서에 도장을 찍은 뒤에는 손댈 수 있는 것이 거의 없습니다.**

**공신력 있는 자료로 확인하기** 증여받은 자산의 취득가액과 기산일 문답은 [국세상담센터](https://call.nts.go.kr) 양도소득세 «양도차익 계산»에 있습니다. 이월과세는 증여 시기와 관계에 따라 적용이 갈리므로 양도 전에 확인이 필요하며, 상담사례는 유권해석이 아닙니다.

상속으로 받은 집은 기준이 다르므로 [상속받은 부동산의 취득가액](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/inherited-property-acquisition-cost/)을 따로 보셔야 합니다. 전세보증금이나 대출을 함께 넘겨받았다면 그 부분은 증여한 사람에게 양도소득세가 과세되므로 [부담부증여](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/encumbered-gift/)를 함께 확인하시기 바랍니다.

## 05. 증여 부동산 양도, 자주 묻는 질문은 무엇인가요?

## 자주 묻는 질문

### 증여받은 부동산의 취득가액은 어떻게 정하나요?

증여일 현재 상속세및증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.

### 보유기간은 언제부터 세나요?

증여에 따른 소유권이전등기접수일부터 계산합니다. 증여 계약을 한 날이 아니라 등기 접수일입니다.

### 부모님께 증여받은 집은 다르게 계산되나요?

배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 자산으로서 소득세법 제97조의2 제1항의 취득가액 이월과세가 적용되는 경우에는, 보유기간 기산일이 당초 증여자가 취득한 날이 됩니다.

### 취득가액 이월과세란 무엇인가요?

배우자나 직계존비속에게 증여받은 자산을 일정 기간 안에 양도하는 경우, 취득가액을 증여 당시의 평가액이 아니라 당초 증여자가 그 자산을 취득할 때의 가액으로 계산하는 규정입니다.

### 이월과세가 적용되는 기간은 몇 년인가요?

2023년 1월 1일 이후 증여받은 분은 증여일부터 10년 이내에 양도하는 경우입니다. 2022년 12월 31일 이전에 증여받은 것은 종전대로 5년이 적용됩니다. 기준은 양도일이 아니라 증여받은 날입니다.

### 주식도 이월과세 대상인가요?

2025년 1월 1일 이후 증여받는 분부터 양도일 전 1년 이내에 증여받은 주식 등이 적용 대상에 추가됐습니다. 부동산 등의 10년과는 기간이 다릅니다.

### 세무서가 증여재산 가액을 다시 정한 경우에는요?

2020년 2월 11일 이후 양도하는 분부터는 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.

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세법과 신고 기준은 매년 개정됩니다. 자세한 내용은 세무법인봉정으로 문의해 주세요.