# 전세 낀 집을 물려주면 세금이 어떻게 나뉘나요?

- 원문: https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/encumbered-gift/
- 분류: 양도소득세
- 작성: 국세청 출신 김근희 세무사 (세무법인봉정 성수지점)
- 발행: 2026-09-26 · 수정: 2026-09-26

> 증여받은 사람이 인수한 채무는 증여재산가액에서 빠지지만, 그 채무액에 대해서는 증여한 사람에게 양도소득세가 과세됩니다. 계산 구조를 정리했습니다.

## 핵심 요약

- 증여 부동산에 담보된 **증여자의 채무로서 수증자가 인수한 금액은 증여재산가액에서 차감**되어 증여세가 과세되지 않습니다.
- 그러나 **수증자가 인수한 채무액에 대해서는 증여자에게 양도소득세가 과세**됩니다.
- 이때 양도가액은 **승계된 채무액**, 취득가액은 **취득가액 × (채무액 ÷ 증여가액)**으로 계산합니다.

“전세를 낀 채로 물려주면 증여세가 줄어드나요?”

“줄어든 만큼은 세금이 아예 없어지는 건가요?”

“계약서에 안 적었는데 인정받을 수 있나요?”

부담부증여는 **증여세를 줄이는 방법으로 자주 언급**됩니다. 맞는 말이지만 **절반만 맞습니다.** 줄어든 부분이 사라지는 것이 아니라 **다른 세금으로, 다른 사람에게 옮겨가기** 때문입니다.

## 01. 부담부증여란 무엇인가요?

부담부증여란 재산을 증여하면서 그 재산에 담보된 채무까지 증여받는 사람이 함께 떠안는 증여를 말합니다. 전세보증금이나 담보대출이 있는 부동산을 물려줄 때가 대표적입니다.

증여 부동산에 담보된 **증여자의 채무로서 수증자가 인수한 금액은 증여재산가액에서 차감되며, 그 부분에는 증여세가 과세되지 않습니다**  (출처: 상속세및증여세법 §47 ① · 2026-09).

## 02. 그러면 그 부분은 세금이 없는 건가요?

**아닙니다. 세금의 종류와 내는 사람이 바뀝니다.**

국세청은 이렇게 설명합니다 — **수증자가 인수한 채무액에 대해서는 증여자에게 양도소득세가 과세됩니다**  (출처: 상속세및증여세법 §47 ① · 2026-09).

| 부분 | 세금 | 내는 사람 |
| --- | --- | --- |
| 채무를 뺀 나머지 | 증여세 | 증여받은 사람(수증자) |
| 수증자가 인수한 채무액 | 양도소득세 | 증여한 사람(증여자) |

채무를 넘긴 만큼은 **«그 값을 받고 판 것»으로 본다**는 구조입니다. 그래서 유리한지 불리한지는 **증여세율과 양도소득세율, 그리고 그 부동산의 양도차익**을 같이 놓고 봐야 정해집니다.

## 03. 증여자의 양도차익은 어떻게 계산하나요?

부담부증여로 승계된 채무 부분의 양도차익은 **양도가액에서 취득가액을 빼서** 구합니다  (출처: 소득세법 시행령 §159 ① · 2026-09).

| 구분 | 계산 |
| --- | --- |
| 양도가액 | 승계된 채무액 |
| 취득가액 | 취득가액 × (채무액 ÷ 증여가액) |

전체 부동산이 아니라 **채무가 차지하는 비율만큼만 «판 것»으로 떼어 계산**한다는 뜻입니다.

**평가 기준을 섞으면 안 됩니다** **증여가액을 기준시가(임대료 등의 환산가액 포함)로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정한 가액을 사용해야 합니다**  (출처: 소득세법 시행령 §159 ① · 2026-09). 한쪽은 시가, 다른 쪽은 기준시가로 계산하면 결과가 왜곡됩니다.

## 04. 형식을 갖추지 않으면 인정받지 못하나요?

실질로 판단합니다.

| 상황 | 판단 |
| --- | --- |
| 채무자 명의를 수증자로 바꾸지 않은 경우 | 증여일 후 해당 채무를 실질적으로 수증자가 부담하고 있는 것이 확인되면 부담부증여로 인정되어 채무액이 차감됩니다 |
| 증여계약서에 채무인수 내용을 적지 않은 경우 | 사실상 수증자가 증여자의 채무를 인수한 때에는 부담부증여로 인정되어 채무액이 차감됩니다 |
| 증여자가 전세보증금을 수증자에게 현금으로 건넨 경우 | 부담부증여가 아닙니다. 수증자가 인수하여 부담한 채무가 없기 때문입니다 |

(출처: 국세청 상담사례(서면4팀-811·서면4팀-1131·재산세과-563) · 2026-09)

마지막 경우가 중요합니다. **보증금만큼 현금을 함께 주면 «떠안은 채무»가 없어집니다.** 형식은 부담부증여처럼 보여도 세법상으로는 아닙니다.

## 05. 판단할 때 무엇을 같이 봐야 하나요?

- **증여자의 양도차익이 큰지** — 오래 보유해 차익이 크면 양도소득세 부담도 커집니다

- **증여자가 1세대 1주택 비과세 대상인지** — 요건은 [양도소득세 비과세 요건](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/capital-gains-tax-exemption/)에 정리해 두었습니다

- **수증자에게 채무를 갚을 능력이 있는지** — 실질적으로 수증자가 부담해야 인정됩니다

- **10년 내 다른 증여가 있었는지** — [증여재산공제](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/gift-deduction-groups/)와 합산과세가 함께 걸립니다

**공신력 있는 자료로 확인하기** 부담부증여 문답은 [국세상담센터](https://call.nts.go.kr) 증여세 «과세가액»에 있습니다. 증여세와 양도소득세를 함께 계산해야 유불리가 갈리므로 실행 전에 확인이 필요하며, 상담사례는 유권해석이 아닙니다.

채무 부분의 양도소득세는 증여한 사람이 신고하며, 예정신고 기한이 일반 양도와 다릅니다 — [양도소득세 신고기한](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/capital-gains-filing-deadline/). 증여받은 사람이 나중에 그 집을 팔 때의 취득가액은 [증여받은 부동산의 취득가액](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/gifted-property-acquisition-cost/)에 정리했습니다.

## 06. 부담부증여, 자주 묻는 질문은 무엇인가요?

## 자주 묻는 질문

### 전세를 낀 집을 증여하면 증여세가 줄어드나요?

증여 부동산에 담보된 증여자의 채무로서 수증자가 인수한 금액은 증여재산가액에서 차감되어 그 부분에는 증여세가 과세되지 않습니다.

### 그러면 그만큼 세금이 없어지나요?

아닙니다. 수증자가 인수한 채무액에 대해서는 증여자에게 양도소득세가 과세됩니다. 세금의 종류와 내는 사람이 바뀌는 것입니다.

### 증여자의 양도차익은 어떻게 계산하나요?

양도가액은 승계된 채무액이 되고, 취득가액은 취득가액에 채무액을 증여가액으로 나눈 비율을 곱해 계산합니다.

### 증여가액을 기준시가로 계산했으면 취득가액은요?

증여가액을 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정한 가액을 사용해야 합니다.

### 증여계약서에 채무인수를 안 적었는데 인정되나요?

증여계약서에 기재하지 않았더라도 사실상 수증자가 증여자의 채무를 인수한 때에는 부담부증여로 인정되어 인수한 채무액이 증여재산가액에서 차감됩니다.

### 보증금을 현금으로 같이 주면 어떻게 되나요?

부담부증여에 해당하지 않습니다. 수증자가 증여자로부터 전세보증금을 현금으로 인계받으면 수증자가 인수하여 부담한 채무가 없기 때문입니다.

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