# 조정대상지역에서 집을 팔면 세금이 어떻게 달라지나요?

- 원문: https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/adjusted-area-heavy-tax/
- 분류: 양도소득세
- 작성: 국세청 출신 김근희 세무사 (세무법인봉정 성수지점)
- 발행: 2026-09-04 · 수정: 2026-10-06

> 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 끝났습니다. 현행 20·30%p 중과와 경과 특례, 2027·2028년 양도분 한시 완화 정부안을 나눠 정리했습니다.

## 핵심 요약

- 조정대상지역 다주택자에 대한 중과세율 적용 유예는 **2026년 5월 9일에 종료**됐습니다.
- 중과되면 기본세율에 **2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p**가 더해집니다.
- 세율만 오르는 것이 아니라 **장기보유특별공제도 배제**되고, 보유기간이 2년 미만이면 단기 세율과 비교해 큰 세액을 냅니다.
- 정부 2026년 세제개편안은 **2년 이상 보유한 주택**의 중과를 **2027년 양도분 +5·10%p, 2028년 양도분 +10·15%p**로 낮추는 안입니다. **법률 개정 사항이라 국회를 통과해야 확정**됩니다.

“중과가 유예 중이라고 알고 있었는데 아직인가요?”

“조정대상지역이면 세율이 얼마나 올라가나요?”

“계약은 봄에 했는데 잔금이 아직입니다.”

“내년에 팔면 중과가 줄어든다던데 사실인가요?”

이 영역은 **유예와 연장이 반복돼 온 탓에 예전 정보가 그대로 돌아다닙니다.** 유예가 어떻게 끝났는지, 세율이 얼마인지, 계약 시점에 따른 특례가 무엇인지, 그리고 **2027년부터 낮추겠다는 정부안이 어디까지 와 있는지** 순서대로 보겠습니다.

## 01. 다주택자 중과란 무엇인가요?

다주택자 중과란 조정대상지역에 있는 주택을 여러 채 보유한 사람이 그 주택을 양도할 때, 기본세율에 일정한 세율을 더해 양도소득세를 매기는 것을 말합니다.

조문은 이렇게 되어 있습니다. 해당 주택을 양도하는 경우 **기본세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율**을 적용합니다  (출처: 소득세법 §104 ⑦ · 2026-08).

| 구분 | 적용 세율 |
| --- | --- |
| 조정대상지역 1세대 2주택 | 기본세율 + 20%p |
| 조정대상지역 1세대 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p |
| 1주택 + 조합원입주권 또는 분양권 1개 | 기본세율 + 20%p (장기임대주택 등 제외) |

(출처: 소득세법 §104 ⑦ · 2026-08)

⚠️ **보유기간이 2년 미만이면 한 번 더 비교합니다.** 중과세율로 계산한 산출세액과 단기보유 세율로 계산한 산출세액 중 **큰 세액**을 양도소득 산출세액으로 합니다  (출처: 소득세법 §104 ⑦ · 2026-08).

## 02. 유예는 어떻게 끝났나요?

조정대상지역 주택을 2년 이상 보유한 다주택자에 대해서는 중과세율 적용이 유예되고 있었습니다. 이 유예가 **2026년 5월 9일에 예정대로 종료**되었습니다  (출처: 소득세법 시행령 개정이유(법제처) · 2026-08).

**조문 그대로**
조정대상지역에 있는 주택을 2년 이상 보유한 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용 유예 조치를 **2026년 5월 9일에 예정대로 종료**하되, **2026년 5월 9일까지 매매계약을 완료하고 그 계약일부터 4개월**(2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역의 경우 **6개월**) **이내에 양도**하는 경우에는 양도소득세가 중과되지 않도록 함  (출처: 소득세법 시행령 §167조의3 ① 12호의2 개정이유 · 2026-08)

### 토지거래허가 절차가 있는 경우

이후 개정으로 중과세율이 적용되지 않는 대상이 한 번 더 넓어졌습니다. **‘2026년 5월 9일까지 매매계약 체결을 완료한 경우’에서 ‘2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우’로 확대**되었습니다  (출처: 소득세법 시행령 개정이유(2026. 4. 23. 시행) · 2026-08). 허가를 받는 데 기간이 걸리는 사정을 반영한 것입니다.

| 구분 | 내용 |
| --- | --- |
| 유예 종료일 | 2026년 5월 9일 |
| 경과 특례 ① | 2026. 5. 9.까지 매매계약 완료 + 계약일부터 4개월 이내 양도 |
| 경과 특례 ② | 2025. 10. 16. 신규 지정된 조정대상지역은 6개월 이내 양도 |
| 경과 특례 ③ | 2026. 5. 9.까지 토지거래허가를 신청한 경우까지 확대 |

## 03. 2027년부터 중과가 낮아지나요?

**정부안은 그렇지만, 아직 확정되지 않았습니다.** 정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에 조정대상지역 다주택자 중과세율을 **2년간 한시적으로 낮추는** 내용이 들어 있습니다. 소득세법 §104 ⑦에 단서를 새로 다는 **법률 개정 사항**이라 국회 의결을 거쳐야 효력이 생깁니다  (출처: 재정경제부 2026년 세제개편안 상세본 · 2026-08).

| 양도 시기 | 1세대 2주택 | 1세대 3주택 이상 |
| --- | --- | --- |
| 현행 (2026년 5월 10일 이후) | 기본세율 + 20%p | 기본세율 + 30%p |
| 2027. 1. 1. ~ 2027. 12. 31. (개정안) | 기본세율 + 5%p | 기본세율 + 10%p |
| 2028. 1. 1. ~ 2028. 12. 31. (개정안) | 기본세율 + 10%p | 기본세율 + 15%p |

(출처: 재정경제부 2026년 세제개편안 상세본 · 2026-08)

완화는 **보유기간이 2년 이상인 주택**에만 적용됩니다. 기간을 정한 단서라서 **2029년 이후 양도분은 현행 가산세율로 돌아가는 구조**입니다.

### 올해 이미 중과로 판 경우도 해당되나요?

개정안에는 특례 규정이 붙어 있습니다. **중과세율이 적용된 2026년 양도분**도 **2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고**를 하면 완화 세율(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p)을 적용한다는 내용입니다. 이 역시 보유기간 2년 이상인 경우에 한정됩니다  (출처: 재정경제부 2026년 세제개편안 상세본 · 2026-08).

⚠️ **개정안을 기대하고 신고를 미루지 마십시오.** 법률이 통과되기 전까지는 현행 규정이 적용되고, 예정신고 기한을 넘기면 [무신고·납부지연 가산세](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/capital-gains-penalty/)가 붙습니다. 이미 예정신고를 마친 경우의 처리 같은 세부 방식은 **국회를 통과한 법률과 부칙**으로 확인해야 합니다.

### 매입임대 아파트의 중과배제는 어떻게 바뀌었나요?

2026년 9월 29일 국무회의에서 의결된 시행령 개정으로, **조정대상지역 매입임대 아파트**(장기일반·단기 매입임대)는 등록말소 뒤에도 영구히 받던 중과배제를 **2027년 12월 31일까지 양도분**에만 받게 됩니다. 2027년 1월 1일 현재 의무임대기간이 끝나지 않았다면 **말소일부터 1년**, 기한 안에 재건축·재개발 인가를 받았다면 **이전고시일부터 1년**까지 기존 특례가 유지됩니다  (출처: 재정경제부 보도자료(2026. 9. 29. 국무회의 의결) · 2026-09).

## 04. 올라가는 것이 세율뿐인가요?

중과 대상이 되면 **장기보유특별공제도 함께 막힙니다.** 조정대상지역 내 다주택자는 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 공제가 배제되는 규정이 있습니다  (출처: 국세청 · 2026-08).

오래 보유했더라도 공제가 0이 되므로, **세율 인상과 공제 배제가 같은 방향으로 겹칩니다.** 실제 세부담 차이는 세율 차이보다 커집니다. 보유·거주 기간별 공제율은 [장기보유특별공제율](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/long-term-holding-deduction/)에 정리했습니다.

## 05. 중과 대상에서 빠지는 주택 3가지는 무엇인가요?

시행령은 중과 대상에서 제외하고 주택 수 산정에서도 빼는 주택을 정해 두고 있습니다. 최근 범위가 넓어진 것들입니다  (출처: 소득세법 시행령 §167조의3 ① 12호 개정이유 · 2026-08).

- **수도권 밖 준공 후 미분양 주택** — 취득가액 기준이 **6억원 이하에서 7억원 이하**로 확대. 적용기한도 **2027년 12월 31일까지 1년 연장**되었습니다  (출처: 재정경제부 보도자료(2026. 9. 29. 국무회의 의결) · 2026-09)

- **인구감소지역·인구감소관심지역 주택** — 2026년 1월 1일 이후 취득하는 주택으로서 수도권 및 광역시(군 제외)가 아닌 지역에 소재하고 **기준시가 4억원**(수도권 밖 인구감소지역은 **9억원**) 이하인 경우

- 장기임대주택 등 조문이 따로 정한 주택

## 06. 지금 확인해 두면 좋은 것은 무엇인가요?

- **계약일과 잔금일을 먼저 확인합니다.** 경과 특례는 계약 시점과 양도 시점을 함께 봅니다. 계약이 기한 안에 있어도 4개월(또는 6개월)을 넘기면 특례가 적용되지 않습니다

- **양도 시점의 지역 지정 상태를 다시 확인합니다.** 조정대상지역 지정과 해제는 바뀝니다. 취득할 때의 상태가 아니라 **양도 시점** 기준으로 판단해야 합니다

- **2027년 완화안은 아직 법률이 아닙니다.** 국회 통과 여부와 최종 문구를 확인하기 전까지는 현행 세율로 계산하고, 매도 시점을 옮길지는 보유기간 2년 요건과 함께 따져 봐야 합니다

- **갈아타는 중이라면 일시적 2주택 기한부터 봅니다.** 조정대상지역 안에서 갈아탄 경우 종전주택 양도기한이 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 2년으로 줄었습니다 — [일시적 2주택 비과세 요건](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/temporary-two-house/)

- **주택 수 산정을 먼저 맞춥니다.** 조합원입주권과 분양권이 포함되고, 중과 제외 주택은 주택 수에서도 빠집니다. 여기서 어긋나면 세율 자체가 달라집니다

- **보유기간 2년 미만이면 두 세액을 비교합니다.** 단기 세율과 중과 세율 중 큰 쪽이 적용됩니다

🚨 **이 영역은 유예·연장·해제가 반복돼 온 곳입니다.** 인터넷에 남아 있는 설명은 유예 기간 중에 쓰인 것이 많습니다. 매도 결정 전에 **그 시점의 규정**으로 다시 확인하셔야 합니다.

**공신력 있는 자료로 확인하기**

조문과 개정이유는 [국가법령정보센터](https://www.law.go.kr/)에서,
양도소득세 계산 흐름과 신고는 [국세청](https://www.nts.go.kr/)에서 확인하실 수 있습니다.

## 07. 조정대상지역 중과, 자주 묻는 질문은 무엇인가요?

중과는 파는 쪽에만 있는 것이 아닙니다. **살 때의 취득세에도 중과 구간**이 있습니다. 대상 판단은 [주택 취득세, 나는 중과 대상인가](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/acquisition-tax-heavy/)에 정리했습니다.

## 자주 묻는 질문

### 다주택자 중과 유예는 아직 진행 중인가요?

아닙니다. 조정대상지역에 있는 주택을 2년 이상 보유한 다주택자에 대한 중과세율 적용 유예는 2026년 5월 9일에 예정대로 종료되었습니다.

### 2027년에 팔면 중과가 줄어드나요?

정부의 2026년 세제개편안은 보유기간 2년 이상인 주택에 한해 2027년 양도분은 2주택 +5%p·3주택 이상 +10%p, 2028년 양도분은 +10%p·+15%p로 중과를 낮추는 안입니다. 법률 개정 사항이라 국회를 통과해야 확정됩니다.

### 올해 중과세율로 이미 팔았는데 완화 세율을 받을 수 있나요?

개정안에는 중과세율이 적용된 2026년 양도분도 2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고를 하면 완화 세율(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p)을 적용하는 특례가 들어 있습니다. 보유기간 2년 이상인 경우에 한정되며, 국회 통과 전이므로 신고 기한은 현행대로 지켜야 합니다.

### 중과되면 세율이 얼마나 올라가나요?

소득세법 제104조 제7항에 따라 기본세율에 100분의 20을 더하고, 1세대 3주택 이상에 해당하는 경우 등에는 100분의 30을 더한 세율이 적용됩니다.

### 유예 종료 전에 계약했으면 중과되지 않나요?

2026년 5월 9일까지 매매계약을 완료하고 그 계약일부터 4개월 이내에 양도하면 중과되지 않습니다. 2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역의 경우에는 6개월입니다.

### 토지거래허가를 받아야 하는 지역이면 어떻게 되나요?

중과세율이 적용되지 않는 대상이 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우까지 확대되었습니다. 허가 절차에 기간이 소요되는 점을 반영한 개정입니다.

### 중과되면 장기보유특별공제도 못 받나요?

조정대상지역 내 다주택자는 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 장기보유특별공제가 배제되는 규정이 있습니다. 세율 인상과 공제 배제가 함께 작용합니다.

### 보유기간이 2년이 안 되면 어떻게 계산하나요?

중과세율을 적용해 계산한 산출세액과 단기보유에 적용되는 세율로 계산한 산출세액을 비교해 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 합니다.

### 중과 대상에서 빠지는 주택이 있나요?

있습니다. 수도권 밖 준공 후 미분양 주택은 취득가액 7억원 이하로 범위가 확대되었고, 2026년 1월 1일 이후 취득하는 인구감소지역 등의 기준시가 4억원(수도권 밖 인구감소지역은 9억원) 이하 주택도 중과 대상과 주택 수 산정에서 제외됩니다.

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