# 주택 취득세, 나는 중과 대상인가요?

- 원문: https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/acquisition-tax-heavy/
- 분류: 양도소득세
- 작성: 국세청 출신 김근희 세무사 (세무법인봉정 성수지점)
- 발행: 2026-10-06 · 수정: 2026-10-06

> 취득세 중과는 주택 수와 조정대상지역 여부로 갈립니다. 지방세법 제13조의2가 정한 8%·12% 구간과 확인 순서를 정리했습니다.

## 용어 정리

- **취득세**: 부동산 등을 취득할 때 지방자치단체에 내는 지방세
- **중과**: 정해진 요건에 해당할 때 기본 세율 대신 더 높은 세율을 적용하는 것

## 핵심 요약

- 주택 취득세 중과는 **지방세법 제13조의2**가 정하고 있고, **주택 수와 조정대상지역 여부**로 세율이 갈립니다.
- 조정대상지역의 **1세대 2주택**과 조정대상지역 밖의 **1세대 3주택**은 **8%**, 조정대상지역의 **3주택 이상**과 그 밖의 **4주택 이상**은 **12%**입니다.
- **법인이 주택을 취득하면 12%**가 적용됩니다. 주택 수와 무관하게 별도로 정해져 있습니다.

“두 번째 집을 사는데 취득세가 얼마나 다른가요?”

“조정대상지역이면 달라지나요?”

“법인으로 사면 어떻게 되나요?”

취득세 중과는 **«몇 채째인가»와 «어느 지역인가»가 맞물려** 정해집니다. 두 축을 함께 보아야 어느 칸에 들어가는지 알 수 있습니다. 표로 정리하겠습니다.

## 01. 취득세 중과란 무엇인가요?

취득세 중과란 주택을 취득할 때 보유 주택 수와 소재 지역에 따라 기본 세율 대신 더 높은 세율을 적용하는 제도로, 지방세법에 근거를 두고 있습니다.

국세가 아니라 **지방세**라는 점이 먼저입니다. 신고와 납부도 **지방자치단체** 쪽입니다.

세율은 **표준세율에 중과기준세율의 일정 배수를 더하는 방식**으로 정해져 있습니다  (출처: 지방세법 §13조의2 · 2026-09).

## 02. 세율은 어떻게 갈리나요?

지방세법이 정한 구간은 다음과 같습니다  (출처: 지방세법 §13조의2 · 2026-09).

| 취득하는 주체·상황 | 세율 |
| --- | --- |
| 1세대 2주택 (조정대상지역) | 8% |
| 1세대 3주택 (조정대상지역 외) | 8% |
| 1세대 3주택 이상 (조정대상지역) | 12% |
| 1세대 4주택 이상 (조정대상지역 외) | 12% |
| 법인의 주택 취득 | 12% |

**📌 같은 주택 수여도 지역에 따라 칸이 달라집니다** 조정대상지역에서는 **2주택부터** 중과가 시작되지만, 그 밖의 지역에서는 **3주택부터**입니다. 한 칸씩 밀려 있는 구조라 **지역 확인이 먼저**입니다.

세율은 **표준세율에 중과기준세율을 몇 배로 더하느냐**로 정해집니다. 유상거래 주택의 표준세율은 **1천분의 40(4%)**이고  (출처: 지방세법 §11 ① 7호나목 · 시행 2026-01-01 · 2026-10), 중과기준세율은 **1천분의 20(2%)**입니다  (출처: 지방세법 §6 19호 · 시행 2026-01-01 · 2026-10).

| 구분 | 더하는 비율 | 세율 |
| --- | --- | --- |
| 1세대 2주택(조정대상지역) 또는 1세대 3주택(그 외 지역) | 중과기준세율의 200% | 4% + 4% = 8% |
| 1세대 3주택 이상(조정대상지역) 또는 1세대 4주택 이상(그 외 지역) | 중과기준세율의 400% | 4% + 8% = 12% |
| 법인이 주택을 취득하는 경우 | 중과기준세율의 400% | 4% + 8% = 12% |

여기서 **«대통령령으로 정하는 일시적 2주택»은 2주택에서 제외**됩니다  (출처: 지방세법 §13의2 ① · 시행 2026-01-01 · 2026-10). 갈아타는 과정에서 잠깐 겹친 경우까지 중과하지 않겠다는 뜻입니다.

**📌 조정대상지역 지정 전에 계약했다면 다릅니다** 조정대상지역 **지정고시일 이전에 매매계약(분양계약 포함)을 체결**하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되면, 그 지역으로 지정되기 전으로 보아 판단합니다  (출처: 지방세법 §13의2 ④ · 시행 2026-01-01 · 2026-10). 계약서와 계약금 이체 내역을 남겨 두셔야 하는 이유입니다.

## 04. 법인은 왜 따로 정해져 있나요?

법인이 주택을 취득하면 **주택 수와 관계없이 12%**가 적용됩니다  (출처: 지방세법 §13조의2 · 2026-09).

- **첫 주택이어도 같습니다** — 개인처럼 단계가 올라가는 구조가 아닙니다

- **법인 명의 취득을 검토하신다면** 이 점을 먼저 계산에 넣으셔야 합니다

- **개인과 법인 중 어느 쪽인지**가 금액을 크게 가릅니다

**📋 상황을 하나 가정해 보겠습니다** 조정대상지역에 집 한 채를 가진 H 씨가 같은 지역에 한 채를 더 사려 한다고 해 보겠습니다. 단순히 보면 1세대 2주택이라 **8%** 구간입니다. 그런데 H 씨가 몇 해 전에 받아 둔 **분양권이나 오피스텔이 있다면** 주택 수가 달라질 수 있고, 그러면 구간 자체가 바뀝니다. 반대로 **일시적 2주택에 해당하면** 중과에서 빠집니다. 그래서 계약 전에 볼 것은 세율표가 아니라 **«내 세대가 가진 것이 무엇인지»**입니다. (가상의 상황이며 특정인의 사례가 아닙니다.)

## 05. 주택 수는 어떻게 세나요?

여기서 **가장 많이 어긋납니다.** 주택 수는 **«1세대» 기준**이고, 건물만이 아니라 권리도 함께 봅니다.

- **세대 구성원 전체**를 봅니다 — 본인 명의만 세면 틀립니다

- **오피스텔·분양권·입주권**도 확인 대상입니다 — [오피스텔과 분양권도 내 주택 수에 들어가나](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/housing-count-criteria/)에 정리했습니다

- **세목마다 판단이 다를 수 있습니다** — 양도소득세에서의 주택 수와 취득세에서의 주택 수가 항상 같지는 않습니다

**⚠️ 세부 요건은 지자체에서 확인하십시오** 중과에서 제외되는 주택이나 일시적으로 두 채가 되는 경우의 처리 등 **세부 요건은 지방세법과 그 시행령이 따로 정하고** 있습니다. 취득세는 **관할 지방자치단체 소관**이므로 최종 확인은 그쪽에서 하셔야 합니다.

## 06. 계약 전에 무엇을 확인하면 되나요?

취득세는 **계약 후에 조정하기 어렵습니다.** 순서대로 확인해 두십시오.

- **① 그 주택이 조정대상지역인지** — 칸이 한 단계 달라집니다

- **② 세대 전체의 주택 수** — 건물과 권리를 모두 적어 봅니다

- **③ 개인과 법인 중 어느 명의인지** — 법인은 12%로 시작합니다

- **④ 제외·특례에 해당하는지** — 지자체에서 확인합니다

양도 단계까지 함께 보시려면 [조정대상지역 다주택자 중과와 유예 종료](https://bongjeongtax.co.kr/property-tax/adjusted-area-heavy-tax/)를 참고하십시오.

## 자주 묻는 질문

### 주택 취득세 중과 세율은 얼마인가요?

조정대상지역의 1세대 2주택과 조정대상지역 밖의 1세대 3주택은 8%, 조정대상지역의 3주택 이상과 그 밖의 지역 4주택 이상은 12%입니다(지방세법 제13조의2).

### 조정대상지역인지가 왜 중요한가요?

조정대상지역에서는 2주택부터 중과가 시작되지만 그 밖의 지역에서는 3주택부터입니다. 같은 주택 수여도 지역에 따라 한 칸씩 밀려 있는 구조라 지역 확인이 먼저입니다.

### 법인으로 주택을 사면 어떻게 되나요?

법인의 주택 취득에는 12%가 적용됩니다. 주택 수와 관계없이 첫 주택이어도 같으므로 법인 명의 취득을 검토하신다면 먼저 계산에 넣으셔야 합니다.

### 주택 수는 누구를 기준으로 세나요?

«1세대» 기준입니다. 본인 명의만 세면 틀리고 세대 구성원 전체를 보아야 하며, 오피스텔과 분양권·입주권도 확인 대상입니다.

### 양도소득세에서의 주택 수와 같은가요?

항상 같지는 않습니다. 세목마다 판단 기준이 다를 수 있어 각각 확인하셔야 합니다. 취득세는 관할 지방자치단체 소관이므로 최종 확인은 그쪽에서 하시는 것이 정확합니다.

### 주택 취득세 중과세율은 몇 퍼센트인가요?

유상거래 주택의 표준세율 4%에 중과기준세율 2%를 몇 배로 더하느냐로 정해집니다. 1세대 2주택(조정대상지역)이나 1세대 3주택(그 외 지역)은 200%를 더해 8%, 1세대 3주택 이상(조정대상지역)·1세대 4주택 이상(그 외 지역)·법인은 400%를 더해 12%입니다. 대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외됩니다.

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